Bail commercial : la jurisprudence commentée

Les 38 décisions, de la plus récente à la plus ancienne

1. Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, 28 octobre 2026, n° RG 26/00100

   Loyers commerciaux impayés et expulsion en référé : les défenses que le locataire absent n'a pas opposées

   Un bail commercial est résilié de plein droit un mois après un commandement de payer resté infructueux visant la clause résolutoire. Le juge des référés peut alors ordonner l'expulsion, fixer une indemnité d'occupation et accorder une provision. Le preneur conserve la possibilité de demander des délais de paiement suspendant les effets de la clause, mais seulement s'il comparaît.

2. Cour d'appel de Montpellier, 27 octobre 2026, n° RG 25/05204

   Bailleur qui réclame 28 000 € de dégradations après le départ : la facture ramenée à 2 312 €

   Un bailleur ne peut facturer au locataire sortant que la remise en état locative, jamais la remise à neuf ni les embellissements. Les devis de rénovation, ceux établis par une société proche du bailleur et les désordres liés à la vétusté ou à un défaut d'entretien de l'immeuble sont écartés. Le juge réduit la demande au coût réel des dégradations imputables au preneur.

3. Cour d'appel de Bordeaux, 27 octobre 2026, n° RG 25/05681

   Condamné en référé à payer vos loyers avant le redressement judiciaire : faire tomber l'ordonnance en appel

   Une ordonnance de référé condamnant une entreprise à payer une provision doit être infirmée si un redressement judiciaire est ouvert avant que la cour d'appel ne statue. La demande devient irrecevable : la règle de l'arrêt des poursuites impose au créancier de déclarer sa créance et de passer par le juge-commissaire.

4. Cour d'appel de Nîmes, 23 octobre 2026, n° RG 24/03534

   Commandement de payer visant la clause résolutoire : les preuves qui font tomber l'acte du bailleur

   Un commandement de payer visant la clause résolutoire n'est pas nul du seul fait qu'il ne contient pas de décompte détaillé. Il suffit que le locataire puisse vérifier le bien-fondé des sommes, au besoin grâce aux courriers antérieurs. La nullité suppose en outre de prouver un grief concret causé par l'irrégularité.

5. Cour d'appel de Paris, 20 octobre 2026, n° RG 26/05784

   Bailleur qui conteste la vente du fonds de son locataire en liquidation : l'appel tombe sans cette signification

   Quand un appel en matière de procédure collective est fixé à bref délai, la déclaration d'appel doit être signifiée dans les 20 jours à chaque partie non représentée par un avocat. Si la société débitrice a un mandataire ad hoc, c'est à lui, et non au seul liquidateur, que la signification doit être faite, sous peine de caducité.

6. Cour d'appel de Montpellier, 20 octobre 2026, n° RG 25/06276

   Congé sans renouvellement reçu de votre bailleur : faire réactualiser l'indemnité d'éviction aux derniers chiffres d'affaires

   L'indemnité d'éviction se calcule à la date la plus proche de l'éviction : au jour du départ effectif, ou au jour de la décision si le locataire est encore dans les lieux. Un rapport d'expertise fondé sur des exercices anciens peut donc être réactualisé en appel sur les derniers chiffres d'affaires connus, indemnités accessoires comprises.

7. Cour d'appel de Paris, 16 octobre 2026, n° RG 22/07211

   Logiciel sur mesure contesté par votre client : la consignation d'expertise, le réflexe qui sauve la défense

   Le prestataire informatique qui a souscrit une obligation de résultat doit livrer une solution conforme et déployable. S'il ne consigne pas les honoraires de l'expert judiciaire désigné, l'expertise n'a pas lieu et les audits produits par le client s'imposent. La résolution est alors acquise et tout le prix versé doit être restitué.

8. Cour d'appel de Grenoble, 15 octobre 2026, n° RG 24/03295

   Dépôt de garantie réclamé par le liquidateur : comment le bailleur le conserve et récupère ses loyers

   Un bailleur ne peut compenser le dépôt de garantie avec ses loyers antérieurs que s'il a déclaré cette créance au passif : à défaut, elle est inopposable. En revanche, les loyers de la période d'observation, dispensés de déclaration, restent opposables même sans privilège et permettent la compensation.

9. Cour de cassation, 15 octobre 2026, n° 25-11.964

   Local loué par plusieurs propriétaires indivis : le délai de deux mois ne court que si chacun a reçu l'acte

   Quand un local commercial appartient à plusieurs propriétaires en indivision, le délai de deux mois pour s'opposer à la cession-déspécialisation du bail par un locataire partant en retraite ne court qu'à compter de la signification faite à chacun des indivisaires. Un acte délivré à un seul d'entre eux ne vaut que s'il détient un mandat spécial pour le recevoir.

10. Cour d'appel de Bordeaux, 15 octobre 2026, n° RG 24/05164

    Sous-locataire chassé après la résiliation du bail principal : limiter la facture et les indemnités réclamées

    Un sous-locataire n'obtient d'indemnité d'éviction du propriétaire que si la sous-location a été agréée **et** si les lieux du bail principal ne forment pas un tout indivisible. Quand le bâtiment ne peut être exploité sans la partie sous-louée — parking, accès livraison, issue de secours — le droit direct au renouvellement est écarté.

11. Cour d'appel de Versailles, 14 octobre 2026, n° RG 23/01434

    Bailleur qui a encaissé votre garantie bancaire : récupérer le trop-perçu faute d'état des lieux d'entrée

    Quand aucun état des lieux d'entrée n'a été établi et que le bailleur n'a pas fait de diligences pour l'obtenir, il ne peut plus invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil. Le locataire n'est pas présumé avoir reçu des locaux en bon état : c'est au bailleur de prouver, poste par poste, que chaque travail réclamé constitue bien une réparation locative.

12. Cour d'appel de Nîmes, 9 octobre 2026, n° RG 24/02094

    Bailleur qui réclame douze ans d'indemnités d'occupation : prescription et chose jugée font tomber sa demande

    Une assignation en référé rejetée pour contestation sérieuse n'interrompt pas la prescription : l'interruption est non avenue. Et si l'instance de renvoi après cassation n'est pas reprise pendant deux ans, elle est périmée : aucun acte de cette procédure ne peut plus être invoqué. Le créancier perd alors cinq ans d'arriérés.

13. Cour d'appel de Nîmes, 9 octobre 2026, n° RG 26/01050

    Commandement de payer avec un décompte faux : l'expulsion tombe et le bail est sauvé

    Un bailleur qui poursuit l'acquisition de la clause résolutoire doit justifier précisément du montant exigible visé par le commandement de payer. Si son décompte ajoute une TVA non prévue au bail ou omet des règlements encaissés, la créance n'est pas établie : la résiliation de plein droit n'est pas acquise et l'expulsion ne peut être ordonnée en référé.

14. Cour d'appel de Bordeaux, 6 octobre 2026, n° RG 24/05045

    Maître d'œuvre défaillant sur votre chantier : rompre le contrat à ses torts sans passer par le juge

    Un maître d'ouvrage peut rompre lui-même le contrat de maîtrise d'œuvre, sans décision de justice, en appliquant la clause résolutoire du contrat : il adresse une mise en demeure listant les manquements, annonce son intention d'user de la clause, et attend l'expiration du délai contractuel. La rupture prend effet à la notification. L'architecte conserve ses honoraires pour les prestations réellement exécutées avant cette date.

15. Cour de cassation, 1 octobre 2026, n° 24-21.463

    Activité au ralenti dans votre local : le bailleur ne peut pas vous refuser le renouvellement pour autant

    Un bailleur ne peut refuser le renouvellement d'un bail commercial sans indemnité d'éviction que si l'exploitation du fonds a cessé de façon définitive ou continue pendant les trois années précédant l'expiration du bail. Une activité faible, ralentie ou irrégulière sur certaines périodes ne suffit pas : le droit au renouvellement est maintenu.

16. Cour de cassation, 1 octobre 2026, n° 25-13.002

    Bailleur qui réclame d'un coup onze ans d'indexation : le locataire doit payer et peut perdre son bail

    Une clause de bail commercial prévoyant que le loyer « sera révisé » tous les trois ans selon un indice déterminé constitue une clause d'échelle mobile : l'indexation joue automatiquement, sans formalité ni demande préalable. Le bailleur peut réclamer en cours de bail les rappels non facturés, et l'impayé qui en résulte peut justifier un congé pour motif grave et légitime.

17. Cour d'appel de Grenoble, 1 octobre 2026, n° RG 25/04294

    Condamné sans avoir été entendu à refaire une toiture sous astreinte de 1 000 € par jour : faire tomber l'ordonnance

    Une ordonnance sur requête, rendue sans que l'adversaire soit entendu, n'est valable que si les circonstances exigent vraiment l'absence de débat : effet de surprise indispensable ou risque de disparition des preuves. Un simple conflit, même vif, ou une urgence alléguée ne suffisent pas. À défaut, le juge rétracte l'ordonnance et toutes ses mesures tombent.

18. Cour d'appel de Grenoble, 1 octobre 2026, n° RG 25/04281

    Échéancier signé avec votre bailleur puis expulsion demandée : le juge des référés ne peut plus vous mettre dehors

    Lorsqu'un bailleur délivre un commandement visant la clause résolutoire puis signe avec son locataire un accord de règlement, sans préciser qu'il pourra réactiver ce commandement en cas de non-respect de l'échéancier, le juge des référés ne peut ni constater la résiliation ni ordonner l'expulsion : la renonciation éventuelle du bailleur est une contestation sérieuse relevant du juge du fond.

19. Cour d'appel de Paris, 1 octobre 2026, n° RG 22/14311

    Le repreneur d'un fonds de commerce ne subit pas la résiliation du bail pour les fautes de l'ancien locataire

    Le bailleur ne peut obtenir la résiliation du bail contre le cessionnaire d'un fonds de commerce en invoquant les manquements de l'ancien locataire. Il doit prouver que le repreneur poursuit lui-même ces manquements. Un repreneur à jour de ses loyers, qui exploite les lieux, est assuré et a remis les locaux en état, échappe à la résiliation.

20. Cour d'appel de Versailles, 30 septembre 2026, n° RG 24/00022

    Bailleur qui exige la dépollution après votre départ : vous ne payez pas pour l'exploitant d'avant

    Un locataire sortant ne doit dépolluer un site classé que s'il a la qualité de dernier exploitant, c'est-à-dire s'il s'est régulièrement substitué à l'exploitant précédent par une déclaration en préfecture. Sans cette déclaration, et sans exploitation effective de l'activité classée, aucune indemnité d'occupation ni dépollution ne peut lui être réclamée.

21. Cour d'appel de Bastia, 30 septembre 2026, n° RG 25/00413

    Commandement de payer et expulsion du local : le bail tombe si le bailleur réclame des loyers pas encore exigibles

    Un commandement de payer visant la clause résolutoire doit réclamer exactement ce que le bail rend exigible à sa date. S'il exige des loyers mensuels alors que le bail stipule un loyer annuel payable au plus tard le 31 décembre, aucune dette n'est échue : la clause résolutoire ne joue pas et l'expulsion est écartée.

22. Cour d'appel de Riom, 30 septembre 2026, n° RG 25/01212

    Commandement de payer : régler les loyers mais pas les frais ne sauve pas votre bail commercial

    Lorsqu'un commandement de payer vise une clause résolutoire couvrant aussi les frais de poursuite et les pénalités de retard, le locataire doit tout régler dans le mois. Payer seulement les loyers en principal laisse le commandement partiellement infructueux : le bail est résilié de plein droit à l'expiration du délai.

23. Cour d'appel de Bastia, 30 septembre 2026, n° RG 25/00319

    Commandement de payer sans décompte détaillé : pourquoi le bail commercial tombe quand même

    Un commandement de payer visant la clause résolutoire d'un bail commercial n'a pas à être accompagné d'un décompte détaillé. Seule la mention du délai d'un mois est exigée à peine de nullité. Si l'acte indique clairement les mois impayés, le loyer mensuel et le total réclamé, il est valable et la résiliation est acquise un mois plus tard.

24. Cour d'appel de Bordeaux, 30 septembre 2026, n° RG 24/04597

    Matériel pris en crédit-bail défectueux : annuler la vente et récupérer tous les loyers déjà payés

    Le locataire d'un matériel financé par crédit-bail peut agir seul contre le fournisseur en garantie des vices cachés. Si la vente est annulée, le crédit-bail devient caduc : le bailleur rembourse tous les loyers encaissés, sans pouvoir invoquer ses clauses de garantie, et le matériel est restitué au vendeur à ses frais.

25. Cour de cassation, 30 septembre 2026, n° 25-17.785

    SCI familiale qui loue une villa à la société : quand le loyer couvre l'emprunt, la liquidation s'étend

    Une société qui met un bien immobilier à disposition d'une société du même groupe familial peut être attraite dans sa liquidation judiciaire si les flux financiers sont anormaux : loyer sans rapport avec l'occupation réelle, prise en charge intégrale de l'emprunt et des frais du bien, absence d'intérêt propre pour la société locataire. L'extension entraîne la cessation d'activité.

26. Cour d'appel de Montpellier, 29 septembre 2026, n° RG 25/01308

    Demande de renouvellement envoyée au seul usufruitier : le bail n'est pas renouvelé et le loyer déplafonné

    Quand un local est démembré entre un usufruitier et des nus-propriétaires, la demande de renouvellement du bail commercial doit être notifiée à tous conjointement. Adressée au seul usufruitier, elle ne produit aucun effet : le bail n'est pas renouvelé. Si la durée atteint alors douze ans, le loyer du bail renouvelé est déplafonné.

27. Cour d'appel de Versailles, 29 septembre 2026, n° RG 25/02937

    Local commercial rendu inexploitable par le bailleur : pas d'indemnité d'occupation, mais 2 ans pour réclamer l'éviction

    Le locataire qui reçoit un congé avec refus de renouvellement doit saisir le tribunal dans les deux ans suivant la date d'effet du congé pour obtenir une indemnité d'éviction. Passé ce délai, l'action est prescrite : il perd l'indemnité et, avec elle, son droit de rester dans les lieux. Il devient occupant sans titre, expulsable.

28. Cour d'appel de Montpellier, 29 septembre 2026, n° RG 25/00314

    Loyers allégés par protocole puis réclamés en bloc : pourquoi le commerçant doit payer la différence

    Un protocole d'accord qui allège temporairement le loyer ne modifie pas le loyer du bail. À la fin de la période convenue, le bailleur retrouve le droit de réclamer le loyer contractuel indexé. Seule une réduction définitive, négociée par écrit ou fixée judiciairement, change durablement le montant dû par le locataire commercial.

29. Cour d'appel de Bordeaux, 28 septembre 2026, n° RG 25/05444

    Votre locataire est mis en liquidation en cours de procès : l'instance s'arrête net tant que vous n'avez pas déclaré votre créance

    Quand une société est placée en liquidation judiciaire, toutes les instances en cours tendant à sa condamnation au paiement sont interrompues de plein droit. Le procès ne reprend que si le créancier déclare sa créance au liquidateur et met celui-ci dans la cause, par intervention volontaire ou forcée. Sans ces deux démarches, aucune décision ne peut être rendue.

30. Cour d'appel de Paris, 24 septembre 2026, n° RG 23/15018

    Bail commercial non renouvelé : obtenir une indemnité d'éviction calculée sur votre chiffre d'affaires le plus récent

    Quand le bailleur refuse de renouveler le bail, l'indemnité d'éviction se calcule à la date la plus proche du départ du locataire, donc sur ses chiffres d'affaires les plus récents, et non sur ceux connus en première instance. Pour un commerce d'optique, les usages autorisent un calcul sur le chiffre d'affaires TTC.

31. Cour d'appel de Grenoble, 24 septembre 2026, n° RG 24/02326

    Commerçant qui conteste son loyer de renouvellement : pourquoi la baisse de fréquentation du centre-ville n'a pas suffi

    Le loyer d'un bail commercial renouvelé est fixé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au loyer plafonné. Le locataire doit prouver cette valeur plus basse : la seule baisse de fréquentation du quartier ne suffit pas. Le juge recalcule lui-même surface pondérée et prix au mètre carré, et peut aboutir à un loyer supérieur au jugement contesté.

32. Cour d'appel de Paris, 24 septembre 2026, n° RG 22/17099

    Locataire évincé qui ne se réinstalle pas : pourquoi le bailleur ne récupère pas les 101 415 € versés

    Une transaction rédigée en termes larges, qui règle « tous litiges nés ou à naître » relatifs à une relation locative et à la procédure d'éviction, interdit toute action ultérieure en remboursement des indemnités versées, même fondée sur un événement postérieur comme l'absence de réinstallation du locataire évincé. Le bailleur ne peut plus rien réclamer.

33. Cour de cassation, 23 septembre 2026, n° 25-11.920

    Bons cadeaux non exécutés cachés à l'acheteur : la vente du fonds de commerce est annulée pour erreur

    Le vendeur d'un fonds de commerce qui dissimule les prestations déjà payées par les clients mais non encore exécutées commet un manquement à son obligation d'information. L'acquéreur peut obtenir l'annulation de la vente pour erreur sur la rentabilité. Seules les parties au contrat annulé restituent : le gérant, non signataire, n'est pas tenu du prix.

34. Cour d'appel de Versailles, 23 septembre 2026, n° RG 24/02800

    Charges de parc d'activités réclamées à un locataire : si le bail n'en parle pas, vous ne devez rien

    Un locataire installé dans un parc d'activités ne doit les charges d'une société de services communs que si son bail le prévoit expressément. Le cahier des charges de cession de terrain inséré dans l'acte de vente du propriétaire ne lui est pas opposable : il n'y est pas partie. Sans clause d'adhésion dans le bail et sans souscription de part, aucune facture n'est due.

35. Cour de cassation, 17 septembre 2026, n° 24-21.650

    Droit de préférence du locataire commercial : les 2 ans courent dès que vous apprenez la vente

    Le locataire d'un local commercial ou artisanal vendu sans respect de son droit de préférence dispose de deux ans pour agir en nullité ou en substitution. Ce délai court du jour où il apprend simplement l'existence de la vente. Connaître le prix, les conditions ou l'identité exacte de l'acquéreur n'est pas nécessaire pour faire partir le délai.

36. Cour d'appel de Paris, 17 septembre 2026, n° RG 23/09473

    Le bailleur a vendu l'immeuble pendant le procès : il peut toujours vous faire expulser et réclamer l'arriéré

    La vente de l'immeuble en cours de procès ne fait pas tomber l'action du bailleur. Si l'acte de vente réserve au vendeur la poursuite de la procédure d'expulsion et de recouvrement, celui-ci reste recevable malgré la perte de sa qualité de propriétaire. L'acquéreur, lui, peut réclamer les indemnités d'occupation dues depuis la vente.

37. Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, 16 septembre 2026, n° RG 25/00039

    Location-gérance : le dépôt de 140 000 € conservé par le loueur est une clause pénale réductible par le juge

    Lorsqu'un contrat de location-gérance prévoit que le loueur conserve les sommes versées par le locataire-gérant en cas de résiliation pour impayés, cette stipulation est une clause pénale. Le juge peut la réduire, même d'office, si elle est manifestement excessive au regard du préjudice réel du loueur, et ordonner la restitution partielle.

38. Cour de cassation, 3 septembre 2026, n° 25-14.904

    Bail commercial : la clause d'augmentation automatique du loyer de 1,5 % par an est réputée non écrite

    Une clause de bail commercial qui fait augmenter le loyer périodiquement, automatiquement et forfaitairement, sans plafond ni limite de durée, est réputée non écrite. Elle n'est pas un mode de fixation du loyer initial mais une révision déguisée jouant à la seule hausse, qui contourne les règles d'ordre public de la révision. Le locataire peut réclamer le remboursement des sommes indues.