Ce que cette décision change pour vous
Si votre bail commercial contient une clause d’augmentation annuelle fixe du loyer — un pourcentage garanti, indépendant de tout indice — cette clause est probablement réputée non écrite, c’est-à-dire privée d’effet comme si elle n’avait jamais été écrite.
La conséquence est directe. Le locataire peut demander au juge de constater que la clause ne s’applique pas et réclamer la restitution des loyers versés en trop. Dans l’affaire jugée, la société locataire demandait le remboursement des sommes indûment payées sur les cinq dernières années.
Deux points de vigilance selon votre position :
Vous êtes locataire. Relisez l’article de votre bail consacré au loyer. Cherchez les formules du type « révisé annuellement avec une garantie d’un taux d’augmentation net de X % par an », « majoration forfaitaire annuelle », « augmentation minimale garantie ». Si la clause ne fixe ni plafond de loyer ni date de fin, elle tombe sous le coup de cette décision.
Vous êtes bailleur. Le mécanisme qui vous garantissait une progression mécanique du loyer est fragile, y compris dans les baux déjà signés et exécutés depuis des années. Le caractère réputé non écrit n’est soumis à aucune prescription : il peut être invoqué à tout moment pendant le bail. Seule l’action en restitution des loyers est limitée dans le temps.
Attention à ne pas confondre : le loyer progressif par paliers reste licite. Ce qui est condamné, c’est la hausse perpétuelle et sans limite.
Les faits
Deux particuliers propriétaires louent une chambre située dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) à la société qui exploite l’établissement. Le contrat est un bail commercial.
Le bail contient la clause suivante : à compter de la deuxième année entière suivant la prise d’effet du bail, le loyer sera révisé chaque 1er janvier, avec la garantie d’un taux d’augmentation net de 1,5 % par an.
Aucun plafond. Aucune date limite. Le loyer monte de 1,5 % chaque année, aussi longtemps que le bail dure — et un bail commercial ne s’arrête pas automatiquement à son terme conventionnel : il se poursuit par tacite prolongation jusqu’à ce que l’une des parties y mette fin.
La société locataire assigne les bailleurs. Elle demande que la clause soit déclarée réputée non écrite et que les loyers indûment versés sur les cinq dernières années lui soient restitués.
La cour d’appel de Lyon la déboute. Son raisonnement : la clause ne dépend d’aucun indice ni d’aucune variable aléatoire, elle garantit simplement au bailleur une hausse fixe de 1,5 % par an, si bien que le prix de l’occupation est déterminé dès la signature pour toute la durée du bail. Il s’agirait donc d’une clause de fixation forfaitaire du loyer, parfaitement licite, qui ne touche pas au mécanisme de la révision triennale.
La question posée à la Cour
Une clause d’augmentation forfaitaire et périodique du loyer, sans plafond ni limite de durée, est-elle un mode de fixation du loyer initial — qui relève de la liberté des parties — ou une clause de révision du loyer en cours de bail, soumise aux règles d’ordre public ?
L’enjeu est net. Dans le premier cas, la clause est valable. Dans le second, elle organise une révision qui ne joue qu’à la hausse et échappe aux plafonds légaux : elle doit être anéantie.
Ce qu’a jugé la Cour
La Cour de cassation casse l’arrêt lyonnais.
Elle part de l’architecture des textes. Le loyer d’un bail renouvelé ou révisé doit correspondre à la valeur locative. La révision peut être demandée par chacune des parties, au plus tôt trois ans après l’entrée en jouissance, et la hausse ou la baisse qui en résulte ne peut en principe pas excéder la variation de l’indice des loyers commerciaux ou de l’indice des loyers des activités tertiaires. Lorsque le bail comporte une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée dès que le loyer a varié de plus d’un quart, à la hausse comme à la baisse.
Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont notamment pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce.
De cet ensemble, la Cour tire deux règles. La fixation du loyer d’origine appartient à la liberté contractuelle. Mais toute clause qui fait échec au jeu de la révision légale est réputée non écrite.
Elle rappelle ensuite ce qui reste permis. Le bail à loyer progressif par paliers est un mode de détermination du loyer initial : les parties fixent dès la signature des niveaux de loyer applicables à des dates déterminées, jusqu’à un plafond arrêté par avance. Ce mécanisme n’empêche pas la révision légale de jouer.
La clause litigieuse est d’une autre nature. Elle stipule accessoirement que le loyer augmentera périodiquement, automatiquement et forfaitairement, sans plafond ni limite de durée — alors qu’un bail commercial ne prend pas automatiquement fin à son terme conventionnel. Elle ne détermine donc pas le prix initial : elle organise la révision automatique du loyer à la seule hausse, hausse qui peut dépasser la variation des indices.
La cour d’appel avait elle-même constaté que la hausse était forfaitaire, automatique et sans limite de durée. Elle n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations.
- Une clause de hausse forfaitaire, automatique et périodique du loyer, sans plafond ni limite de durée, n'est pas un mode de fixation du loyer initial : c'est une révision déguisée, réputée non écrite.
- Le loyer progressif par paliers reste licite, à condition que les niveaux et les dates soient fixés dès la signature et que le plafond soit déterminé par avance.
- Une clause de variation qui ne joue que dans un sens — la hausse — fait échec aux règles d'ordre public de la révision et ouvre au locataire une action en restitution des loyers trop versés.
Ce qu’il faut faire concrètement
Sortez votre bail et isolez la clause de loyer. Vérifiez trois éléments : la hausse est-elle automatique, est-elle indépendante de tout indice, existe-t-il un plafond ou une date au-delà de laquelle elle cesse ? Si les deux premières réponses sont oui et la troisième non, la clause est attaquable.
Distinguez les paliers de la progression perpétuelle. Une clause qui prévoit « 1 000 € la première année, 1 100 € la deuxième, 1 200 € à partir de la troisième » est valable. Une clause qui prévoit « + 1,5 % chaque année » sans terme ne l’est pas.
Chiffrez l’écart. Reconstituez le loyer tel qu’il aurait été sans la clause et comparez-le à ce que vous avez payé. C’est ce différentiel qui fonde la demande de restitution, dont le périmètre temporel dépend de la prescription applicable aux loyers.
Bailleurs : réécrivez vos modèles de bail. Remplacez la garantie de hausse annuelle par une clause d’échelle mobile classique, qui joue dans les deux sens, ou par un échéancier de paliers plafonné et daté. Une clause d’indexation qui ne joue qu’à la hausse subit le même sort que celle jugée ici.
Anticipez l’argument de la tacite prolongation. La Cour insiste sur le fait qu’un bail commercial ne s’éteint pas de lui-même à son terme. C’est précisément cette perpétuité potentielle qui rend la hausse sans plafond incompatible avec le dispositif légal de révision.
