Commandement de payer sans décompte détaillé : pourquoi le bail commercial tombe quand même

Ce que cette décision change pour vous

Si vous êtes locataire commercial et que vous avez reçu un commandement de payer visant la clause résolutoire, ne comptez pas sur l’absence de décompte pour le faire tomber. Seule la mention du délai d’un mois est prescrite à peine de nullité par l’article L. 145-41 du code de commerce. Tout le reste relève de l’appréciation du juge : il suffit que l’acte permette de comprendre ce qu’on vous réclame et pourquoi.

Concrètement, un commandement qui énonce les mois impayés, le montant du loyer mensuel, la multiplication, le coût de l’acte et le total est jugé suffisamment précis. L’argument de la nullité pour imprécision ne prospère que si vous ne pouvez réellement pas identifier l’origine de la dette.

Deuxième enseignement, plus brutal : reconnaître la dette dans vos conclusions revient à admettre que la clause résolutoire a joué. Si vous contestez, contestez le montant. Sinon vous scellez vous-même la résiliation.

Troisième point : payer après l’expiration du délai d’un mois ne sauve rien. Et proposer un chèque dont ni la date d’établissement ni la date d’encaissement ne sont démontrées ne vaut pas paiement.

Si vous êtes bailleur, l’enseignement est symétrique : un commandement rédigé simplement mais complètement résiste. En revanche, ne gardez pas de demandes en réserve pour l’appel — la demande de remise des clefs sous astreinte, formulée pour la première fois devant la cour, a été déclarée irrecevable.

Les faits

Un bail commercial est conclu en 1984 sur un terrain de 3 600 m² et un entrepôt-bureau de 280 m². Le bailleur et le locataire d’origine décèdent tous deux ; le bail se poursuit entre l’héritier du bailleur et les trois filles du locataire, devenues co-indivisaires.

En 2022, les trois héritières donnent le fonds de commerce en location-gérance à une société. Celle-ci est placée en liquidation judiciaire en septembre 2024, liquidation clôturée pour insuffisance d’actif, ce qui met fin à la location-gérance.

Entretemps, le bailleur délivre un congé avec offre de renouvellement en mars 2024. Puis, le 3 juillet 2024, il fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire : 7 mois de loyers impayés, de janvier à juillet 2024, à raison de 1 219,59 € par mois, soit 7 317,54 €, auxquels s’ajoutent 170,51 € de coût de l’acte — total 7 488,05 €.

Le commandement reste infructueux. Le bailleur assigne en référé. Le juge des référés d’Ajaccio constate la résiliation du bail au 3 août 2024, condamne les trois héritières au paiement provisionnel de 7 488,05 €, fixe une indemnité d’occupation mensuelle de 1 219,59 € jusqu’à libération des lieux et ordonne l’expulsion.

Deux des trois héritières font appel. Elles soutiennent que le commandement est nul faute de décompte, offrent de régler la somme et, à défaut, demandent trois mois de délais.

La question posée à la Cour

Trois questions, en réalité.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire est-il nul si aucun décompte détaillé n’y est annexé ?

Une offre de paiement formulée devant la cour d’appel, plus d’un an après l’expiration du délai d’un mois, empêche-t-elle la clause résolutoire de produire effet ?

Un locataire peut-il obtenir des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire sans démontrer sa situation financière ?

Ce qu’a jugé la Cour

Sur la validité du commandement, la cour s’en tient strictement au texte :

Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La sanction de nullité ne frappe qu’une seule omission : celle du délai d’un mois. L’absence de décompte annexé n’est pas sanctionnée par la nullité. L’acte du 3 juillet 2024 mentionnait le délai d’un mois, la période d’impayés, le loyer mensuel, le calcul et le total. La cour le juge « suffisamment précis, explicite et dénué d’ambiguïté » pour que les destinataires aient pleine connaissance de la cause et du montant réclamés.

Sur la clause résolutoire, la cour relève que le bail stipulait une résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance, un mois après commandement infructueux. Les appelantes ayant reconnu dans leurs conclusions le montant dû, cette reconnaissance emporte résiliation au 3 août 2024.

L’offre de paiement est écartée : le chèque produit, difficilement lisible, ne permet de déterminer ni sa date d’établissement ni la date de son encaissement. Impossible donc d’établir un paiement antérieur au 3 août 2024 qui aurait « vidé le commandement de sa cause ». Et l’impayé a perduré bien au-delà, alors que l’occupation se poursuivait.

Sur les délais, l’article 1343-5 du code civil permet au juge de reporter ou échelonner le paiement dans la limite de deux années, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier ». Encore faut-il que le locataire prouve sa situation. Or deux procès-verbaux de constat établissaient une absence d’exploitation commerciale des lieux loués. La situation justifiant des délais n’étant pas démontrée, la demande est rejetée.

La cour confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions, déclare irrecevable la demande nouvelle de remise des clefs sous astreinte et condamne les appelantes in solidum à 3 000 € de frais irrépétibles d’appel.

Ce qu’il faut faire concrètement

À réception d’un commandement de payer, notez immédiatement la date de l’acte et ajoutez un mois : c’est votre échéance réelle. Après elle, le bail est résilié de plein droit sans qu’aucun juge n’ait à le prononcer.

Vérifiez une seule mention pour la nullité : le délai d’un mois figure-t-il dans l’acte ? Si oui, abandonnez la stratégie de l’annulation et concentrez-vous sur le paiement.

Payez avant l’expiration du délai, et payez de façon traçable : virement daté, et non chèque dont vous ne pourrez prouver ni la remise ni l’encaissement. Conservez l’avis d’opération.

Si vous ne pouvez pas payer, saisissez le juge d’une demande de délais avant que la résiliation ne soit constatée par une décision définitive. Et constituez un dossier : bilans, relevés bancaires, carnet de commandes, preuve que l’activité tourne. Une demande de délais sans pièce sur votre situation est rejetée.

Si vous avez cessé l’exploitation, sachez que le bailleur peut le faire constater par commissaire de justice et que ce constat ruinera votre demande de délais.

Ne contestez pas pour contester : reconnaître la dette dans vos conclusions sans contester le jeu de la clause revient à valider la résiliation.

Bailleur, formulez toutes vos demandes dès la première instance — expulsion, indemnité d’occupation, remise des clefs sous astreinte. Une demande oubliée en référé est irrecevable en appel.