Ce que cette décision change pour vous
Vous exploitez un fonds dans des locaux loués. Le bailleur vous a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis vous a assigné en référé pour faire constater la résiliation du bail et obtenir votre expulsion. Le juge des référés a fait droit à sa demande.
Cette décision montre que la partie n’est pas jouée. Devant le juge, le bailleur ne se contente pas d’affirmer un impayé : il doit justifier du montant exigible qu’il réclame. Un décompte incohérent, qui additionne une TVA que le bail ne prévoit pas et qui oublie des virements qu’il a pourtant reconnu avoir reçus, ne permet pas de dire que le commandement est resté infructueux. Sans cette certitude, la clause résolutoire n’est pas acquise.
Concrètement : prenez le décompte annexé à votre commandement et confrontez-le, ligne à ligne, à vos relevés bancaires et au texte de votre bail. Chaque euro réclamé sans fondement contractuel, chaque paiement non imputé, fragilise la demande d’expulsion. Et vérifiez le total : ici, le décompte affichait 15 133,72 € avant d’arrêter la créance à 11 064,73 €, sans que l’on sache ce qui avait été retranché. Cette seule incohérence a pesé.
Autre point utile : la mise en liquidation judiciaire du bailleur en cours d’instance ne fait pas automatiquement tomber la décision rendue, dès lors que l’instance est reprise contre le liquidateur en appel.
Les faits
Un bail commercial de neuf ans est conclu en février 2020 sur des locaux commerciaux, moyennant un loyer annuel de 22 800 € HT pour le minimum garanti, assorti d’un loyer variable indexé sur le chiffre d’affaires. Le bail contient une clause résolutoire classique : résiliation de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux.
En janvier 2024, le fonds de commerce est cédé à une nouvelle société, qui devient locataire.
Le 18 février 2025, le bailleur délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour des loyers et provisions sur charges impayés. Le 26 mars 2025, il assigne le locataire en référé : constat de la résiliation, expulsion, indemnité d’occupation.
Entre-temps, le bailleur lui-même rencontre des difficultés. Il est représenté par un administrateur provisoire depuis août 2023. Le 24 février 2026, en cours de délibéré du référé, le tribunal ouvre une liquidation judiciaire contre lui et désigne un liquidateur.
Le 16 mars 2026, le juge des référés constate la résiliation du bail au 19 mars 2025, ordonne l’expulsion et condamne le locataire à une indemnité d’occupation. Le locataire fait appel.
La question posée à la Cour
Deux questions, en réalité.
La première : l’ordonnance rendue après l’ouverture de la liquidation judiciaire du bailleur est-elle non avenue, faute d’avoir été reprise par le liquidateur ?
La seconde, décisive : le bailleur avait-il démontré que le commandement de payer était resté infructueux pendant le délai d’un mois, alors que son décompte était contesté dans son principe et dans ses chiffres ?
Ce qu’a jugé la Cour
Sur le premier point, la cour écarte l’argument du locataire. Le jugement de liquidation emporte dessaisissement du débiteur et interrompt l’instance ; les décisions obtenues après l’interruption sont en principe réputées non avenues. Mais ici, l’ordonnance n’a mis aucune somme à la charge du bailleur en liquidation, et surtout l’appelante a signifié sa déclaration d’appel et ses conclusions au liquidateur. L’instance ayant été reprise contre lui en appel, l’ordonnance n’est pas non avenue.
Sur la contestation sérieuse, la cour relève que l’obligation de payer les loyers n’est pas, en elle-même, sérieusement contestable : le locataire occupe les lieux et doit les loyers et charges. Les incohérences du décompte relèvent de l’appréciation du bien-fondé de la demande, pas d’une contestation sérieuse écartant la compétence du juge des référés.
C’est sur le fond que tout bascule. La cour applique l’article L. 145-41 du code de commerce :
Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le commandement datant du 18 février 2025, le locataire avait jusqu’au 18 mars 2025 pour régulariser.
La cour tranche d’abord deux points en sens inverse. Sur la TVA : le bail fixe un loyer minimum garanti de 1 900 € HT sans prévoir de majoration de TVA. Or le décompte du bailleur fait figurer une ligne « TVA 20 % » après chaque impayé. Sur l’indexation : en revanche, la clause d’indexation s’applique bien à la date anniversaire de la prise d’effet du bail, et l’acte de cession du fonds la rappelle expressément sans dérogation. Le loyer dû est donc de 2 110,55 € HT, et non 1 900 €.
Mais le décompte reste inexploitable. Il mentionne 15 133,72 € puis arrête la créance à 11 064,73 €, sans que la cour puisse savoir quelles créances ont été imputées, ni si des versements postérieurs ont été pris en compte. Surtout, dans un courrier du 14 janvier 2025, l’administrateur provisoire du bailleur reconnaît avoir encaissé des sommes entre avril 2024 et janvier 2025 : deux paiements de 2 712,66 € et un versement du 31 janvier 2025 de 3 028,62 € n’apparaissent nulle part dans le décompte. Au total, 8 453,94 € payés ne sont pas décomptés.
Conclusion : le bailleur ne justifie pas du montant de la créance exigible, et il est établi que le preneur a effectué plusieurs règlements entre avril 2024 et mars 2025, donc avant l’expiration du délai de régularisation. L’ordonnance est infirmée, l’expulsion écartée, toutes les demandes du bailleur rejetées.
- Le bailleur qui invoque la clause résolutoire doit justifier du montant exigible : un décompte dont le total est inexpliqué et qui omet des paiements encaissés ne suffit pas.
- Une TVA appliquée au loyer alors que le bail ne la prévoit pas gonfle indûment les causes du commandement.
- La liquidation judiciaire du bailleur en cours d'instance ne rend pas la décision non avenue si l'appel est régulièrement signifié au liquidateur.
Ce qu’il faut faire concrètement
Dès réception d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, notez la date : vous avez un mois pour régulariser, et ce délai doit être mentionné dans l’acte à peine de nullité.
Relisez votre bail sur trois points : le montant du loyer minimum garanti, la mention ou non de la TVA, et la clause d’indexation avec sa date de départ. Comparez avec chaque ligne du décompte joint.
Reprenez vos relevés bancaires sur toute la période réclamée et listez chaque virement, avec sa date et son montant. Conservez tout courrier du bailleur, de son administrateur ou de son gestionnaire reconnaissant avoir reçu des sommes : c’est exactement cette pièce qui a fait tomber l’expulsion ici.
Payez ce que vous reconnaissez devoir avant l’expiration du délai d’un mois, même si vous contestez le surplus. Un règlement partiel mais documenté affaiblit l’affirmation d’un commandement « demeuré infructueux ».
Si le bailleur est lui-même en procédure collective, vérifiez qui a qualité pour agir et à qui vos actes doivent être signifiés : une signification au liquidateur sécurise votre recours.
