Demande de renouvellement envoyée au seul usufruitier : le bail n'est pas renouvelé et le loyer déplafonné

Ce que cette décision change pour vous

Si vous êtes locataire commercial et que votre local appartient à une famille, une succession ou un montage de transmission, vérifiez immédiatement qui sont vos bailleurs. Un bien démembré a plusieurs propriétaires : l’usufruitier, qui perçoit les loyers, et le ou les nus-propriétaires, qui détiennent le reste des droits. La demande de renouvellement doit leur être notifiée à tous, conjointement.

Citer les noms de chacun dans le corps de la lettre ne suffit pas. Ce qui compte, c’est l’enveloppe : à qui l’acte a-t-il été réellement adressé et distribué. Une lettre recommandée partie à une seule adresse ne vaut notification qu’à l’égard du destinataire figurant sur cette enveloppe.

Les conséquences sont lourdes et purement financières. Une demande de renouvellement irrégulière ne renouvelle pas le bail. La date de renouvellement glisse donc jusqu’au congé avec offre que le bailleur délivrera ensuite, parfois plus d’un an plus tard. Et si, à cette date, la durée totale du bail — durée initiale plus tacite prolongation — dépasse douze ans, le plafonnement du loyer tombe. Le loyer n’est plus limité par la variation d’un indice : il est fixé à la valeur locative réelle, qui peut être très supérieure.

Dans ce dossier, le locataire visait un loyer de 30 000 euros par an, les bailleurs demandaient 66 000 euros, sur un loyer initial de 43 800 euros. L’enjeu d’une seule enveloppe mal adressée se chiffre ici en dizaines de milliers d’euros par an.

Côté bailleur, la décision est un rappel symétrique : quand vous recevez une demande de renouvellement et que vous détenez le bien en démembrement, examinez à qui elle a été effectivement envoyée avant de vous estimer tenu par le délai de trois mois pour refuser.

Les faits

En mars 2010, une mère usufruitière et ses deux fils nus-propriétaires consentent un bail commercial de neuf ans sur un local d’activité, à usage de fabrication et pose de stores, menuiserie aluminium, chaudronnerie, serrurerie et miroiterie. Le bail prend effet rétroactivement au 1er janvier 2009 et expire le 31 décembre 2017, moyennant un loyer de 43 800 euros par an, révisable selon l’indice de la construction.

À l’expiration, personne ne bouge : le bail se poursuit tacitement à compter du 1er janvier 2018.

En septembre 2020, la société locataire demande le renouvellement du bail pour neuf nouvelles années, avec un loyer indexé sur l’indice des loyers commerciaux. La lettre recommandée est distribuée le 17 septembre 2020. Dans son texte, elle désigne bien les trois bailleurs. Mais la photocopie de l’enveloppe, qui porte le même numéro que l’avis de réception, ne mentionne que le nom et l’adresse de l’usufruitière.

Les bailleurs ne répondent pas dans les trois mois. En avril 2021, ils délivrent au preneur un congé avec offre de renouvellement à effet du 31 décembre 2021, en proposant un loyer porté à 66 000 euros par an.

Le juge des loyers commerciaux saisi en 2023 retient que le bail a été renouvelé au 1er octobre 2020, c’est-à-dire par l’effet du silence des bailleurs sur la demande du locataire. Les bailleurs font appel.

La question posée à la Cour

Une demande de renouvellement adressée à la seule usufruitière, alors que le courrier désigne aussi les nus-propriétaires, produit-elle ses effets ? Autrement dit : le silence gardé par les bailleurs pendant trois mois a-t-il renouvelé le bail au 1er octobre 2020, ou bien le renouvellement n’est-il intervenu qu’au 31 décembre 2021, par l’effet du congé avec offre délivré ensuite ?

De la réponse dépend le sort du plafonnement : au 1er octobre 2020, la durée du bail n’atteint pas douze ans ; au 31 décembre 2021, elle les dépasse.

Ce qu’a jugé la Cour

La cour rappelle le texte applicable :

À défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (…) Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur son refus de renouvellement, en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

(article L. 145-10 du code de commerce)

Elle pose ensuite la règle propre au démembrement : en présence d’usufruitiers et de nus-propriétaires, la demande de renouvellement doit être délivrée aux uns et aux autres conjointement.

La cour se livre alors à une vérification matérielle. L’avis de passage est illisible, mais la photocopie de l’enveloppe, portant le même numéro que l’avis de réception, ne mentionne que l’usufruitière. L’un des nus-propriétaires était domicilié à une autre adresse, où aucune lettre n’a été envoyée. L’autre résidait et travaillait aux Pays-Bas, mais avait élu domicile dans le bail à l’adresse de l’usufruitière, sans avoir informé le preneur de sa nouvelle adresse : le locataire n’avait donc aucun moyen de l’atteindre ailleurs. Cette circonstance n’efface pas pour autant l’irrégularité, puisque le premier nu-propriétaire n’a, lui, reçu aucun courrier.

Conclusion : l’envoi d’une lettre recommandée au mépris de l’article L. 145-10 n’a pas eu pour effet de renouveler le bail. Le silence des bailleurs pendant trois mois ne leur est pas opposable, faute de demande valablement notifiée.

Le bail a donc été renouvelé le 31 décembre 2021, par l’effet du congé avec offre délivré le 29 avril 2021. À cette date, la durée écoulée depuis le 1er janvier 2009 dépasse douze ans : le loyer est déplafonné.

Sur le montant, la cour confirme l’expertise judiciaire ordonnée en première instance. Le rapport d’expertise privé produit par le locataire, non contradictoire, proposait 30 000 euros annuels sans aucun élément de comparaison ; les bailleurs réclamaient 66 000 euros sans davantage le justifier. Pendant la durée de la procédure, le loyer reste fixé à titre provisionnel au montant du loyer en cours. Enfin, les demandes du locataire sur l’indice de référence du bail deviennent sans objet, le loyer étant déplafonné.

Ce qu’il faut faire concrètement

Avant d’envoyer une demande de renouvellement, relisez votre bail et identifiez chaque bailleur signataire, en distinguant usufruitier et nus-propriétaires. Si le bien a été transmis depuis la signature, demandez par écrit au bailleur la liste à jour des titulaires de droits.

Adressez un recommandé distinct à chaque bailleur, à son adresse propre, ou faites délivrer la demande par commissaire de justice. Conservez chaque avis de réception et, surtout, une copie de chaque enveloppe : c’est elle, et non le texte de la lettre, qui fait preuve de l’identité du destinataire.

Vérifiez les clauses d’élection de domicile du bail. Si vous êtes bailleur et que votre adresse a changé, notifiez-la au preneur : à défaut, l’adresse élue au bail reste opposable.

Calculez la durée totale de votre bail, prolongation tacite comprise, avant toute initiative. Si vous approchez de douze ans depuis la prise d’effet, chaque mois de retard vous rapproche du déplafonnement. Un locataire a intérêt à agir tôt et sans faille de forme ; un bailleur a intérêt à laisser courir et à délivrer un congé avec offre après le franchissement du seuil.

Si la discussion porte sur le montant, n’attendez pas d’un rapport d’expertise privé qu’il emporte la conviction du juge : sans éléments de comparaison dans le voisinage, il sera écarté. Préparez des références de loyers réellement pratiqués sur des locaux comparables, et anticipez que le loyer en cours restera dû à titre provisionnel pendant toute l’expertise.