Ce que cette décision change pour vous
Si vous exploitez un fonds dans des locaux sous-loués, l’agrément du propriétaire ne suffit pas à vous protéger. Il faut aussi que les lieux loués au locataire principal soient divisibles : que le reste du bâtiment puisse vivre sans la partie que vous occupez. Sinon, à la fin du bail principal, vous n’avez aucun droit direct au renouvellement, aucune indemnité d’éviction, et vous devenez occupant sans titre.
Vérifiez donc trois choses dans votre sous-bail : l’intervention écrite du propriétaire à l’acte, la durée du sous-bail comparée à celle du bail principal, et la configuration matérielle des lieux — accès, stationnement, issues de secours, livraisons. C’est ce dernier point, purement factuel, qui a tout décidé ici.
L’autre enseignement est défensif, et il est très concret. Même perdant sur le principe, le sous-locataire a fait tomber plusieurs postes de la condamnation : onze mois d’indemnité d’occupation supprimés, des dommages-intérêts recalculés hors taxes, et une facture de remise en état ramenée de plus de 36 000 € à 5 544 €. Contester le détail des chiffres, poste par poste, rapporte souvent plus que contester le principe.
Les faits
En 2012, une SCI loue à une société un ensemble immobilier : un bâtiment commercial et onze emplacements de parking, sur une parcelle unique.
En 2018, ce locataire sous-loue à une société exploitant un bar-restaurant une aire de parking de 500 m² située à l’arrière, avec un conteneur, plus l’usage de deux façades du bâtiment pour l’enseigne. Le sous-bail est consenti pour la durée restant à courir du bail principal, au prix de 1 000 € par mois. La SCI intervient à l’acte, renonce à l’acte notarié, donne son accord et agrée expressément le sous-locataire « dans les termes des articles L. 145-31 et L. 145-32 du code de commerce ».
En février 2021, un huissier constate que le portail d’accès au parking est cadenassé et que les installations du bar occupent la majeure partie de la surface. Le locataire principal cesse de payer ses loyers. La clause résolutoire du bail principal est acquise le 22 octobre 2021. Le locataire principal part en liquidation judiciaire en mars 2022.
Le sous-locataire demande alors le renouvellement directement au propriétaire. Refus, sans offre d’indemnité. Il assigne et réclame une expertise, puis plus de 1,8 million d’euros.
La question posée à la Cour
Un sous-locataire agréé par le propriétaire peut-il, à l’extinction du bail principal, exiger de ce propriétaire le renouvellement de son sous-bail et, à défaut, une indemnité d’éviction ?
Ce qu’a jugé la Cour
Premier point, favorable au sous-locataire : l’agrément est acquis. Le bail principal exigeait un acte notarié et un engagement solidaire du sous-locataire, sous peine d’inopposabilité. Le propriétaire est pourtant intervenu à l’acte sous seing privé, a renoncé à l’authenticité et a agréé un projet qui ne comportait aucune solidarité. En agréant en connaissance de cause un acte dépourvu de la garantie qu’il pouvait exiger, il a renoncé sans équivoque à s’en prévaloir.
La cour écarte aussi l’argument de la sous-location « renouvelée sans le propriétaire ». Le sous-bail suivait la durée du bail principal ; aucun congé, aucune demande de renouvellement. Les deux contrats se sont tacitement prolongés par l’effet de l’article L. 145-9 du code de commerce. Or la prolongation n’est pas un renouvellement : le contrat prolongé reste le contrat initial, et aucun acte nouveau n’appelait le concours du propriétaire.
Second point, décisif en sens inverse : les lieux sont indivisibles. L’article L. 145-32 pose deux conditions cumulatives.
« À l’expiration du bail principal, le propriétaire n’est tenu au renouvellement que s’il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible. »
Les plans de permis de construire montrent que dix des onze places se trouvent sur l’aire sous-louée, qu’aucun stationnement n’existe devant le bâtiment, et que la façade arrière ne comporte qu’une seule ouverture servant à la fois d’accès de livraison et d’issue de secours — donnant sur le lot sous-loué, derrière un portail cadenassé. Le bâtiment ne peut donc pas être exploité sans le parking. Trois candidats à la relocation ont renoncé pour ce motif.
La coexistence de deux exploitations pendant quatre ans ne prouve rien : le texte envisage précisément l’hypothèse d’une sous-location partielle agréée portant sur des lieux indivisibles. La preuve de la divisibilité pèse sur le sous-locataire.
Pas de droit au renouvellement, donc pas d’indemnité d’éviction, et pas non plus de droit au maintien dans les lieux de l’article L. 145-28 : la demande de 250 000 € est rejetée.
- Le propriétaire qui intervient à l'acte de sous-location et agrée un projet dépourvu de la clause de solidarité qu'il pouvait exiger y renonce définitivement.
- La prolongation tacite d'un sous-bail calqué sur le bail principal n'est pas un renouvellement : aucun nouvel agrément n'est requis.
- Le droit direct au renouvellement tombe si le bâtiment principal ne peut être exploité sans la partie sous-louée : stationnement, livraison, issue de secours.
Sur les sommes, la cour corrige nettement le jugement. L’indemnité d’occupation ne court pas du 1er mars 2021 mais du 1er février 2022 : jusqu’au 22 octobre 2021 le sous-locataire avait un titre, et pour les mois suivants le propriétaire détenait déjà un titre de 4 850 € par mois contre le locataire principal — on n’indemnise pas deux fois le même préjudice.
La perte de chance de relouer le bâtiment est reconnue comme préjudice distinct, mais évaluée à 40 % d’un avantage calculé hors taxes (le bailleur ayant opté pour la TVA ne peut inclure une taxe reversée au Trésor), et diminué des 1 000 € mensuels déjà perçus. Résultat : 37 862,90 € au lieu des 121 708 € réclamés.
Les frais de remise en état chutent de 36 636 € à 5 544 €. Faute d’état des lieux d’entrée, le propriétaire ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil, réservée aux rapports bailleur-preneur. La réfection complète du parking répare une vétusté, pas un dommage : elle améliore le bien. Le conteneur relève des aménagements que le bailleur s’était engagé à conserver. Seules la clôture, les tranchées reconnues et la moitié du portail (vétuste de trente ans) sont retenues.
Ce qu’il faut faire concrètement
- Avant de signer un sous-bail, faites établir les plans et le permis de construire de l’immeuble : identifiez où se trouvent les accès, les places de stationnement et les issues de secours du reste du bâtiment.
- Exigez un état des lieux d’entrée contradictoire. Son absence a ici coûté au propriétaire l’essentiel de sa demande de remise en état ; elle peut aussi vous priver de preuves.
- Faites intervenir le propriétaire à l’acte et conservez la trace écrite de son agrément, en visant les articles L. 145-31 et L. 145-32.
- Si le bail principal est résilié, ne restez pas sans réagir : à compter de cette date, vous êtes occupant sans titre et toute occupation prolongée nourrit une demande de perte de chance contre vous.
- Face à une demande chiffrée, attaquez poste par poste : période exacte, double indemnisation, TVA récupérable, vétusté, aménagements que le bailleur s’est engagé à conserver.
- Ne laissez pas traîner une adresse de siège social périmée : des conclusions mentionnant un siège inexact encourent l’irrecevabilité, régularisable seulement jusqu’à la clôture.
La bataille s'est jouée sur la divisibilité matérielle, et la charge de la preuve pesait sur le sous-locataire. Deux pièces lui ont manqué. D'abord, sa propre demande d'autorisation d'établissement recevant du public, déposée en 2022, indiquait qu'il n'existait « pas de parking sur ce projet » : cette déclaration administrative a été retournée contre lui et il n'a pu la neutraliser. Ensuite, le constat d'huissier qu'il avait lui-même fait dresser confirmait l'unicité de l'ouverture arrière. Une expertise technique commandée en amont, démontrant qu'une issue de secours et des places pouvaient être créées en façade avant conformément aux règles ERP, aurait déplacé le débat du constat vers la faisabilité. Enfin, la clause du sous-bail dispensant de remise en état aurait pu être opposée plus tôt, dès la première instance, pour écarter d'emblée toute demande de travaux.
