Activité au ralenti dans votre local : le bailleur ne peut pas vous refuser le renouvellement pour autant

Ce que cette décision change pour vous

Si vous exploitez un fonds de commerce dans un local loué, votre bailleur peut, en théorie, vous délivrer un congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction lorsque le fonds n’a pas fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années précédant l’expiration du bail. C’est l’article L. 145-8 du code de commerce. Dans la pratique, certains bailleurs utilisent ce texte comme une arme : ils épluchent la comptabilité du locataire, relèvent des mois creux, des opérations rares, une saison blanche, et concluent au défaut d’exploitation.

La Cour de cassation ferme cette porte. Le défaut d’exploitation qui prive du droit au renouvellement doit être définitif ou continu sur les trois années. Autrement dit, un fonds qui tourne mal n’est pas un fonds qui n’est plus exploité.

Conséquences concrètes :

• Une baisse d’activité, même marquée, ne justifie pas un congé sans indemnité d’éviction.
• Des périodes de faible chiffre d’affaires entrecoupées de périodes d’activité ne constituent pas une cessation d’exploitation.
• Le bailleur qui veut invoquer ce motif doit démontrer que l’exploitation a cessé, et qu’elle a cessé durablement, pas qu’elle a été irrégulière.
• Le juge ne peut pas se livrer à une appréciation qualitative de ce que serait « l’activité normale de l’entreprise » pour en déduire l’absence d’exploitation.

Si vous avez reçu un tel congé, ou si vous êtes déjà en procédure d’expulsion sur ce fondement, le terrain de discussion change : ce n’est plus à vous de prouver que votre activité était satisfaisante, c’est au bailleur de prouver qu’elle avait cessé.

Les faits

Une société, propriétaire d’un local commercial, l’avait donné à bail à un commerçant. Le 26 septembre 2014, elle lui a délivré un congé sans offre de renouvellement, à effet au 29 mars 2015, en invoquant un défaut d’exploitation des lieux loués.

Le locataire a assigné la bailleresse en annulation du congé et en dommages et intérêts. La bailleresse a riposté en demandant l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation depuis le 29 mars 2015.

L’affaire a déjà connu un premier passage devant la Cour de cassation en 2023, puis un renvoi devant la cour d’appel de Lyon. Celle-ci, en septembre 2024, a donné raison au bailleur. Son raisonnement : l’activité du locataire n’était pas contestée jusqu’au 30 avril 2014, des opérations avaient bien été réalisées entre octobre et décembre 2014, mais le locataire ne justifiait pas d’une exploitation effective d’avril à septembre 2014, ni de janvier à mars 2015. Les pièces comptables ne révélaient que de « faibles opérations », ne correspondant pas à « l’activité normale de l’entreprise ». La cour a donc validé le congé, constaté l’expiration du bail au 29 mars 2015, ordonné l’expulsion et condamné le locataire à une indemnité d’occupation.

La question posée à la Cour

Une exploitation faible, irrégulière, discontinue sur certaines périodes, équivaut-elle à une absence d’exploitation effective au sens de l’article L. 145-8 du code de commerce ? Ou faut-il, pour priver le locataire de son droit au renouvellement et de l’indemnité d’éviction, que l’exploitation ait cessé de manière définitive ou continue ?

La question est économiquement lourde. Derrière, il y a l’indemnité d’éviction, c’est-à-dire la valeur du fonds de commerce. Un congé validé sur ce fondement fait perdre au commerçant la totalité de son fonds sans contrepartie.

Ce qu’a jugé la Cour

La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel de Lyon, en toutes ses dispositions, et renvoie les parties devant la cour d’appel de Nîmes.

Elle vise deux textes, lus ensemble : les articles L. 145-8 et L. 145-17 du code de commerce.

Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. Le fonds […] doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation.

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds […], l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser.

Le rapprochement de ces deux textes est le cœur de la décision. L’article L. 145-17 traite la cessation d’exploitation comme une infraction du preneur, qui suppose une mise en demeure et une persistance de plus d’un mois. La logique est donc celle d’un manquement durable, et non d’un simple ralentissement.

La Cour énonce la règle : seul un défaut d’exploitation définitif ou continu sur les trois années ayant précédé la date d’expiration du bail justifie la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L. 145-8.

En relevant des périodes d’inactivité entrecoupées de périodes d’activité — l’exploitation n’étant pas contestée jusqu’au 30 avril 2014, et des opérations ayant été réalisées d’octobre à décembre 2014 —, la cour d’appel caractérisait précisément l’inverse : une exploitation irrégulière, mais pas une exploitation arrêtée.

Ce qu’il faut faire concrètement

Si vous avez reçu un congé pour défaut d’exploitation. Vous disposez de délais courts pour contester. Reprenez le congé et identifiez la date d’effet retenue : c’est elle qui fixe le point de départ des trois années à examiner. Puis rassemblez, mois par mois sur ces trois ans, tout ce qui prouve une activité : factures émises, relevés de caisse, déclarations de TVA, bons de commande, bulletins de paie, abonnements d’énergie, contrats fournisseurs. L’objectif n’est pas de démontrer une activité florissante, mais de combler les trous : il suffit qu’aucune période d’arrêt complet et continu ne couvre les trois ans.

Vérifiez l’existence d’une mise en demeure. Si le bailleur se place sur le terrain du motif grave et légitime de l’article L. 145-17, il devait vous mettre en demeure de faire cesser le manquement, et celui-ci devait s’être poursuivi plus d’un mois après cette mise en demeure. Un congé délivré sans mise en demeure préalable est attaquable sur ce point.

Documentez vos motifs légitimes. Le texte réserve expressément l’hypothèse des motifs légitimes : travaux, maladie, sinistre, procédure administrative, difficultés tenant à l’immeuble. Conservez les pièces datées qui expliquent un ralentissement.

Si vous fermez temporairement. Prévenez le bailleur par écrit, indiquez la cause et la durée prévisible, et gardez une trace d’actes d’exploitation pendant la période : maintien des contrats, des assurances, des déclarations fiscales. C’est ce qui distingue une interruption d’une cessation.

Si vous êtes bailleur. Ne fondez pas un congé sur un chiffre d’affaires jugé insuffisant. Il faut établir un arrêt réel, et un arrêt qui dure. Un congé mal fondé expose au paiement de l’indemnité d’éviction, c’est-à-dire à la valeur du fonds.