Ce que cette décision change pour vous
Si vous exploitez un commerce et que vous contestez le loyer proposé au renouvellement, retenez trois choses.
Première chose : vous avez le droit d’obtenir un loyer inférieur au plafond. Le plafonnement limite la hausse ; il n’impose pas un loyer minimum. Si la valeur locative réelle de votre local est plus basse que le loyer plafonné, c’est elle qui s’applique. Le juge a l’obligation de rechercher cette valeur, il ne peut pas se contenter d’appliquer l’indice.
Deuxième chose : contester un loyer, c’est prendre un risque. Ici, le locataire a fait appel d’un jugement qui fixait son loyer à 90 839 euros. Il demandait 62 000 euros. Il est reparti avec 91 982 euros par an, rétroactivement au 1er septembre 2022, plus 2 500 euros de frais et les dépens d’appel. Le bailleur avait formé un appel incident : dès lors, la cour pouvait réévaluer à la hausse. Avant de monter un recours, chiffrez l’hypothèse défavorable.
Troisième chose : les éléments qui font réellement bouger le prix sont techniques. La surface pondérée, les coefficients appliqués aux réserves et au sous-sol, la charge de la taxe foncière, la pertinence des locaux de comparaison. La désertification du quartier, même documentée, ne pèse qu’à la marge. Vérifiez dès maintenant qui paie la taxe foncière dans votre bail et quelle surface pondérée figure dans vos échanges avec le bailleur : ce sont les deux leviers les plus efficaces.
Les faits
Un local commercial de l’hypercentre, loué en 2013 pour neuf ans à une enseigne de librairie et produits culturels, moyennant 84 000 euros par an. La destination contractuelle est très large : librairie, produits culturels, édition, équipement de la personne, décoration, petite restauration, jeux vidéo, vêtements, jouets, vente internet.
En mars 2022, le locataire demande le renouvellement à compter du 1er septembre 2022, pour un loyer ramené à 69 700 euros. Le bailleur accepte le renouvellement mais réclame 91 815 euros, soit le loyer alors payé. Aucun accord.
Le locataire saisit le juge des loyers commerciaux. Une expertise judiciaire est ordonnée. L’expert conclut à une valeur locative de 81 550 euros, inférieure au loyer plafonné qu’il calcule à 97 676 euros. Le tribunal fixe pourtant le loyer à 90 839 euros. Le locataire fait appel et abaisse sa demande à 62 000 euros ; le bailleur demande 93 349 euros.
Trois experts amiables s’ajoutent au dossier, avec des références de loyers allant de 113 à 700 euros le mètre carré.
La question posée à la Cour
Quelle est la valeur locative réelle de ce local au 1er septembre 2022 ? Deux sous-questions commandaient tout : quelle surface pondérée retenir, et quel prix au mètre carré, alors que la fréquentation du centre-ville baissait depuis 2021 et que les expertises se contredisaient.
Ce qu’a jugé la Cour
La cour rappelle le cadre :
Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage. (article L. 145-33 du code de commerce)
Elle en tire une règle claire : le droit du preneur de voir fixer le loyer à la valeur locative, lorsque celle-ci est inférieure au loyer plafonné, n’est pas contestable. Et le juge a l’obligation de rechercher cette valeur locative.
Sur la surface. La cour écarte la mesure de l’expert judiciaire au profit du plan du géomètre-expert, « dont c’est le cœur de métier de mesurer des surfaces » : 391,80 m² au total. Elle relève au passage une erreur de calcul de l’expert sur la cave. Elle applique un coefficient de 0,20 aux réserves et locaux sociaux du sous-sol et de 0,15 au reste, aboutissant à une surface pondérée de 247,93 m² au lieu des 232,6 m² proposés par l’expert.
Sur la commercialité. La cour retient la zone piétonne, les deux lignes de tramway, le parking public, le linéaire de façade sur deux rues et la grande surface de vente. Mais elle admet aussi, sur la foi des comptages piétons de la métropole et des études de la chambre de commerce, une tendance à l’érosion des commerces du centre-ville depuis 2021. Elle en tient compte au 1er septembre 2022, date du renouvellement, et refuse de prendre en considération l’aggravation postérieure. L’emplacement reste qualifié de n° 1 bis.
Sur la taxe foncière. Laissée à la charge du locataire, elle joue en sa faveur : les obligations incombant normalement au bailleur dont il s’est déchargé sur le preneur constituent un facteur de diminution de la valeur locative (article R. 145-8 du code de commerce).
Sur le prix au mètre carré. La cour refuse la pondération par référence à un barème professionnel : la valeur locative se détermine par comparaison avec les prix réellement pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents. Elle écarte aussi la majoration de 10 % appliquée par l’expert, faute d’information sur les caractéristiques des baux de référence. Elle confirme 371 euros le mètre carré pondéré et juge inutile un complément d’expertise.
Résultat : 247,93 m² × 371 euros = 91 982,03 euros par an.
- Le plafonnement n'empêche pas de faire fixer le loyer à la valeur locative si celle-ci est plus basse : le juge doit la rechercher.
- Les facteurs de commercialité s'apprécient à la date d'effet du renouvellement ; une dégradation du quartier postérieure à cette date ne compte pas.
- La taxe foncière mise à la charge du locataire diminue la valeur locative, mais le juge n'est pas lié par les barèmes ni par les majorations forfaitaires des experts.
Ce qu’il faut faire concrètement
Relisez la clause de charges de votre bail. Taxe foncière, grosses réparations de l’article 606 du code civil : si elles pèsent sur vous sans contrepartie, chiffrez-les et invoquez-les comme facteur de diminution de la valeur locative dans votre mémoire.
Faites mesurer le local par un géomètre-expert avant toute discussion. La surface pondérée est le multiplicateur de tout le calcul. Quinze mètres carrés d’écart ont coûté ici plus de 5 000 euros de loyer annuel. Un relevé de géomètre pèse plus lourd qu’un métré d’expert immobilier.
Constituez vos comparables vous-même. Obtenez copie de baux voisins portant sur des locaux réellement équivalents, dans la même rue et au même niveau de commercialité. Un comparable situé sur un axe n° 1 ne vaut pas pour un local n° 1 bis, et inversement.
Datez vos preuves de désertification. Comptages piétons, taux de vacance, articles de presse : seuls comptent les éléments antérieurs ou contemporains de la date d’effet du renouvellement.
Avant d’interjeter appel, simulez le scénario du bailleur. Un appel incident autorise la cour à fixer un loyer plus élevé que le jugement. Mesurez l’écart entre votre espoir et le risque, frais irrépétibles et coût d’expertise compris.
