Bailleur qui exige la dépollution après votre départ : vous ne payez pas pour l'exploitant d'avant

Ce que cette décision change pour vous

Vous quittez des locaux qui ont abrité, avant vous, une activité polluante : station-service, atelier, dépôt, installation industrielle. Votre bailleur refuse de rendre le dépôt de garantie et vous réclame une indemnité d’occupation tant que le site n’est pas dépollué. Cette décision vous donne la ligne de défense.

La facture de dépollution ne suit pas le bail, elle suit la qualité d’exploitant. Celui qui doit remettre le site en état, c’est le dernier exploitant de l’installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE). Et on ne devient pas dernier exploitant parce qu’on reprend les murs, le droit au bail ou une partie du fonds de commerce. Il faut s’être régulièrement substitué au précédent exploitant, ce qui suppose une déclaration de changement d’exploitant auprès de la préfecture.

Trois conséquences immédiates.

D’abord, si vous n’avez jamais exploité l’activité classée et que vous ne vous êtes jamais déclaré exploitant, l’obligation légale de remise en état ne pèse pas sur vous. Elle reste sur le dos de celui qui exploitait avant, même s’il a disparu des lieux depuis longtemps et même s’il n’a jamais déclaré sa cessation d’activité.

Ensuite, la clause de style que l’on trouve dans presque tous les baux — le preneur « fera son affaire de toutes les autorisations administratives et de toutes mises en conformité » — ne transforme pas le locataire en dépollueur universel. Elle ne joue que dans les limites des réglementations auxquelles elle renvoie. Elle ne met pas à votre charge l’obligation du locataire précédent.

Enfin, un bail commercial ordinaire n’oblige pas le preneur à restituer un site entièrement dépollué quelle que soit l’origine de la pollution. Si le bailleur veut ce résultat, il doit le stipuler clairement, et il doit encore démontrer que la pollution vient de vous.

Les faits

Un ensemble immobilier à usage automobile, exploité depuis 1936 en activités industrielles, puis depuis 1963 en entretien automobile. Une station-service y est ouverte en 1974 : c’est la seule activité relevant du régime des installations classées.

En 2003, les cuves sont dégazées et neutralisées au sable, de sorte qu’elles ne peuvent plus être remplies. En 2004, le locataire de l’époque obtient un permis de démolir le bâtiment à usage de station-service.

En 2007, une société acquiert de ce locataire une partie seulement de son fonds de commerce : la vente de véhicules neufs haut de gamme. L’activité de station-service ne figure pas dans le périmètre cédé — et le cédant ne l’exploitait d’ailleurs déjà plus. L’acquéreur reprend le droit au bail, dont la destination vise l’achat, la vente, la réparation et le garage de véhicules. Le bail autorise même expressément le preneur à démolir les pompes et à arrêter l’activité carburant, pour transformer la zone sous auvent en espace d’exposition.

Le bail est renouvelé en 2011. Le locataire donne congé pour le 30 juin 2016 et restitue les lieux. Une étude de pollution commandée par un promoteur révèle en 2017 la présence de polluants. Les bailleurs assignent et obtiennent en première instance une condamnation lourde : 1 862 952 euros d’indemnité d’occupation pour la période du 1er juillet 2016 au 23 décembre 2019, et 770 000 euros de dommages et intérêts correspondant à une prétendue réfaction du prix de vente consentie au promoteur.

La question posée à la Cour

Le locataire qui reprend le droit au bail et une partie du fonds, sans jamais exploiter l’installation classée ni se déclarer exploitant, devient-il le « dernier exploitant » tenu de remettre le site en état — et donc redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la dépollution ?

Ce qu’a jugé la Cour

La cour pose d’abord le principe qui joue contre les locataires : le preneur qui est bien dernier exploitant d’une ICPE, tenu des mesures de mise en sécurité et de remise en état, doit une indemnité d’occupation depuis le congé et jusqu’à l’accomplissement de ces mesures. Le droit des installations classées n’est donc pas étranger au litige locatif : il définit qui est exploitant et ce qu’il doit.

Mais elle enchaîne aussitôt sur la limite. L’obligation de remise en état pèse sur l’exploitant, à moins qu’il n’ait cédé son installation et que le cessionnaire se soit régulièrement substitué à lui en qualité d’exploitant. La seule cession ne suffit pas.

En l’espèce, le compte n’y est pas. Le fonds acquis ne comprenait pas de station-service. Le cédant ne l’exploitait plus. Le bail ne mentionnait pas cette activité dans sa destination et autorisait au contraire sa suppression. Les photographies produites par les deux camps montrent un espace sous auvent dépourvu de toute pompe et de tout affichage de prix, utilisé comme parking d’exposition. Enfin, le préfet atteste que l’ancien exploitant n’a jamais déclaré sa cessation d’activité et que le locataire sortant n’a jamais déclaré de changement d’exploitant.

Conclusion : pas de qualité de dernier exploitant, donc pas d’obligation légale de remise en état, donc pas d’indemnité d’occupation.

Sur les dommages et intérêts, la cour ajoute un second motif de rejet, utile à connaître : les bailleurs ne prouvaient pas la baisse de prix alléguée. Ils produisaient une simple lettre du promoteur évoquant une estimation de coût de dépollution de 770 000 euros, sans verser ni la promesse de vente, ni l’acte de vente, ni aucun élément sur le prix de départ des négociations. Leur demande, globale, ne distinguait pas non plus la pollution imputable à l’ICPE des autres sources possibles.

Le dépôt de garantie de 221 779,75 euros est restitué, avec intérêts au taux légal non pas depuis le départ des lieux, mais depuis la mise en demeure du 17 décembre 2018 — le locataire n’ayant rien réclamé avant. Les bailleurs supportent les dépens, frais d’expertise compris, et 5 000 euros au titre de l’article 700.

Ce qu’il faut faire concrètement

Avant de prendre à bail un local ayant abrité une activité polluante, exigez du cédant ou du bailleur la preuve de la déclaration de cessation d’activité en préfecture et l’historique administratif du site. C’est ce document qui déterminera, dix ans plus tard, qui paiera la dépollution.

Si vous reprenez un fonds partiellement, faites décrire dans l’acte, en toutes lettres, ce qui n’est pas cédé. Ici, c’est la rédaction précise du périmètre du fonds qui a sauvé le locataire.

Ne signez jamais de déclaration de changement d’exploitant pour une activité que vous n’exercez pas. Et méfiez-vous des courriers de « régularisation » adressés spontanément à l’administration : ils peuvent être retournés contre vous.

Relisez la clause de mise en conformité de votre bail. Si elle vise expressément la dépollution de l’intégralité du site à la restitution, quelle que soit l’origine de la pollution, négociez-la ou faites établir un état environnemental à l’entrée dans les lieux.

À la sortie, faites dresser un état des lieux par commissaire de justice et réclamez votre dépôt de garantie par mise en demeure datée, sans attendre. Les intérêts ne courent qu’à partir de cette demande, pas depuis la remise des clés.

Enfin, si un bailleur vous réclame une réfaction de prix consentie à un acquéreur, exigez la production de la promesse, de l’acte de vente et des éléments de négociation antérieurs. Une lettre d’intention ne prouve rien.