Le repreneur d'un fonds de commerce ne subit pas la résiliation du bail pour les fautes de l'ancien locataire

Ce que cette décision change pour vous

Si vous avez repris un fonds de commerce dans le cadre d’une liquidation judiciaire, ou si vous envisagez de le faire, cet arrêt sécurise votre position. Le bailleur qui poursuivait la résiliation du bail contre le locataire défaillant ne peut pas vous l’opposer mécaniquement. Il lui faut démontrer que vous perpétuez vous-même les manquements reprochés au cédant.

Concrètement, trois éléments vous protègent : payer le loyer aux échéances, exploiter effectivement les locaux conformément à la destination du bail, justifier d’une assurance conforme aux stipulations contractuelles. Si vous avez en plus repris à votre charge la réfection de travaux mal exécutés par le précédent preneur, la démonstration est complète.

Si vous êtes bailleur, le message est inverse et il coûte cher : une instance en résiliation engagée contre un locataire qui part en liquidation ne survit pas automatiquement à la cession du fonds. Il faut caractériser des manquements imputables au repreneur, postérieurs à la cession.

Deux autres enseignements, d’ordre procédural, intéressent tous les créanciers :

• La liquidation judiciaire du débiteur interdit au juge d’accorder des délais de paiement. Les 18 mois accordés en première instance ont été supprimés pour ce seul motif.
• La créance de loyers ne donne plus lieu à condamnation : elle est fixée au passif de la liquidation, à condition d’avoir été déclarée auprès du liquidateur.

Les faits

Une SCI, représentée par un administrateur provisoire, consent en 2015 un bail commercial de neuf ans sur des locaux parisiens abritant auparavant une station-service. Destination prévue : salon de thé, bar à cocktail, restaurant, salle de spectacle, salle de réception, activités culturelles. Le locataire doit financer la transformation complète des lieux, d’où une franchise de loyer d’un an.

Le parcours est chaotique. Une ordonnance de référé de 2016 constate l’acquisition de la clause résolutoire et ordonne l’expulsion. Le locataire assigne pour obtenir sa réintégration. Un nouveau bail est signé le 28 mars 2017 sur les mêmes locaux, aux mêmes conditions.

Le bailleur délivre ensuite une douzaine de commandements de payer et de sommations entre 2018 et 2022, puis saisit le tribunal judiciaire pour faire prononcer la résiliation. Il reproche au preneur de ne pas exploiter les locaux (le commerce n’ouvre qu’en octobre 2021), de causer des nuisances par la longueur du chantier, de ne pas justifier d’une assurance conforme et d’avoir réalisé des travaux défectueux.

Le tribunal rejette la résiliation en juillet 2022 mais condamne le locataire à 93 433,70 euros de loyers, avec 18 mois de délais. Le bailleur fait appel.

En cours d’appel, le décor change. Le locataire est placé en liquidation judiciaire le 14 mars 2024. Le juge-commissaire autorise la cession du fonds de commerce, réalisée par acte du 19 novembre 2024 au profit d’une société nouvellement constituée, qui intervient volontairement à l’instance.

La question posée à la Cour

Un bailleur peut-il obtenir la résiliation d’un bail commercial contre le nouveau titulaire du droit au bail, acquéreur du fonds de commerce dans une liquidation judiciaire, en invoquant exclusivement les manquements commis par le locataire précédent ?

S’y ajoutaient deux questions annexes : le juge qui modère une clause pénale dont le créancier demande l’application viole-t-il le principe du contradictoire ? Et que devient une condamnation au paiement de loyers quand le débiteur est entre-temps liquidé ?

Ce qu’a jugé la Cour

La cour écarte d’abord la demande d’annulation du jugement. Le tribunal avait bien motivé sa décision sur les retards de loyer et sur l’assurance. Et en modérant la clause pénale, il n’a pas violé le contradictoire : en réclamant une pénalité contractuelle de 10 % de la dette locative, le bailleur avait lui-même mis dans les débats le moyen tiré de la clause pénale. Le juge n’a fait qu’exercer le pouvoir modérateur que lui reconnaît la loi.

Article 1231-5 du code civil : le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Sur le fond, la cour rappelle le cadre :

Article 1217 du code civil : la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat.

Article 1224 du code civil : la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il appartient donc au juge d’apprécier la gravité des manquements. Grief par grief, la cour la refuse. Le défaut d’exploitation pendant quatre ans s’explique par l’ampleur des travaux de transformation d’une ancienne station-service en restaurant, travaux à la charge du preneur. Après octobre 2021, l’absence d’exploitation n’est établie qu’à compter de la liquidation judiciaire : le respect des règles des procédures collectives lui ôte tout caractère de gravité. Les nuisances alléguées se réduisent au manque d’esthétisme de la façade et à des barrières de chantier, insuffisant au regard de la charge des travaux. Quant à l’assurance, le preneur était bien assuré, peu important que l’attestation ne mentionne pas le risque explosion de gaz.

Puis vient le point décisif. Tous ces griefs, ainsi que celui tiré de la non-conformité des travaux, visent exclusivement l’ancien locataire. Le bailleur ne formule aucun reproche contre le repreneur, qui soutient sans être contredit être à jour de ses loyers, exploiter les locaux, être assuré conformément au bail et avoir refait les travaux non conformes. La résiliation ne peut être prononcée contre le cessionnaire du fonds à raison des manquements du cédant, sans preuve de leur poursuite par le cessionnaire.

Sur la dette, la cour infirme : l’arriéré s’élevait à 200 328,63 euros à la veille de la liquidation. Le bailleur ayant déclaré sa créance, cette somme est fixée au passif, et non prononcée en condamnation. Les 18 mois de délais sont supprimés, la liquidation judiciaire excluant l’octroi de délais de paiement.

Ce qu’il faut faire concrètement

Si vous reprenez un fonds de commerce en liquidation, demandez au liquidateur l’historique complet du bail : commandements de payer, instances en cours, mises en demeure. Vérifiez si une action en résiliation est pendante et à quel stade. Intervenez volontairement à l’instance d’appel : c’est votre intérêt, puisque vous êtes désormais titulaire du droit au bail.

Dès la prise de possession, constituez votre dossier de bonne exécution : quittances ou preuves de virement des loyers, attestation d’assurance strictement conforme aux risques énumérés dans le bail, photos et factures des travaux de remise en état, preuve de l’exploitation effective conforme à la destination contractuelle.

Si vous êtes bailleur et qu’une instance en résiliation est en cours quand le locataire est liquidé, ne vous contentez pas de poursuivre l’instance en l’état. Caractérisez les manquements postérieurs à la cession, imputables au repreneur, et délivrez les mises en demeure correspondantes. À défaut, vous succombez et supportez les dépens.

Dans tous les cas où votre débiteur est liquidé : déclarez votre créance auprès du liquidateur, chiffrée arrêtée à la veille du jugement d’ouverture. Sans déclaration, pas de fixation au passif. Et cessez de réclamer une condamnation au paiement : elle n’est plus possible.

Enfin, relisez vos propres conclusions avant de plaider une violation du contradictoire. Demander l’application d’une clause pénale, c’est accepter que le juge en apprécie le caractère excessif.