Loyers commerciaux impayés et expulsion en référé : les défenses que le locataire absent n'a pas opposées

Ce que cette décision change pour vous

Si vous exploitez un local commercial et que des loyers sont en retard, retenez trois choses.

D’abord, le compte à rebours est d’un mois. À compter de la signification d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, vous avez trente jours pour régler ou pour saisir le juge. Passé ce délai sans paiement, la résiliation est acquise : le juge des référés ne fait plus que la constater, il n’a plus de pouvoir d’appréciation sur le principe. Vous devenez occupant sans droit ni titre, et vous devez une indemnité d’occupation en plus des loyers échus.

Ensuite, une erreur du bailleur sur l’identité du preneur ou sur l’adresse ne vous sauve pas durablement. Le premier juge avait rejeté toutes les demandes parce que le bail avait été signé par une autre société et visait un lieu-dit différent de celui de l’assignation. La cour a tout rétabli : l’immatriculation de la société en formation a emporté reprise du bail, et le lieu-dit cadastral désignait bien le même immeuble. Un vice apparent de ce type offre un répit d’une instance, pas une victoire.

Enfin, ne pas comparaître coûte cher. Les trois cautions personnes physiques, dirigeants et associés de la société, ont été condamnées solidairement sans avoir présenté le moindre moyen. La cour a même retenu leur « inertie » pour justifier une astreinte. Un intimé défaillant n’est pas protégé : le juge vérifie seulement que la demande est régulière et fondée, il ne construit pas sa défense à sa place.

Vérifiez dès aujourd’hui, dans votre propre bail, la clause résolutoire, la clause de pénalités de retard et la clause de cautionnement : leur rédaction détermine ce que le bailleur pourra réellement obtenir.

Les faits

Par acte notarié du 11 avril 2024, un propriétaire donne à bail un local commercial à une société alors en formation, représentée par une autre société et deux personnes physiques agissant en son nom et pour son compte. Le loyer annuel est de 18 600 euros, soit 1 650 euros par mois. Trois personnes physiques se portent cautions solidaires du paiement des loyers, dans la limite globale de 9 300 euros, en renonçant aux bénéfices de discussion et de division.

La société est immatriculée le 22 avril 2024, dans le délai de trois mois prévu au contrat.

Les loyers cessent d’être payés à compter de mars 2025. Le 13 août 2025, le bailleur fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant le délai d’un mois. Aucune régularisation n’intervient ; la dette continue d’augmenter, seul un versement de 100 euros est enregistré le 1er septembre 2025.

Assigné en référé, le preneur ne comparaît pas. Le juge des référés de Saint-Pierre rejette pourtant toutes les demandes du bailleur : pour lui, il n’était pas établi avec l’évidence requise qu’un bail liait le propriétaire à cette société-là, sur ce local-là. Le bailleur fait appel. Personne, ni la société, ni les trois cautions, ne constitue avocat.

La question posée à la Cour

Deux questions, en réalité.

La première tient à la preuve : une société créée après la signature du bail peut-elle être tenue par un contrat signé par d’autres, et une différence d’adresse entre le bail et l’assignation constitue-t-elle une contestation sérieuse faisant échec au référé ?

La seconde porte sur les conséquences : le juge des référés peut-il, sans avoir à caractériser l’urgence, constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion sous astreinte et condamner le preneur et ses cautions au paiement d’une provision ?

Ce qu’a jugé la Cour

Sur le titulaire du bail, la cour s’en tient à la lettre de l’acte notarié. Celui-ci stipulait que « l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés emportera de plein droit reprise par elle des présentes qui seront alors réputées avoir été conclues dès l’origine par la société elle-même », sous condition d’une immatriculation dans les trois mois. L’extrait Kbis produit démontre que la société a été immatriculée onze jours après la signature. La reprise des actes de la société en formation joue de plein droit : la société est réputée preneur depuis l’origine. Quant à l’adresse, la cour relève que le bail situe le bien dans un ensemble immobilier dont le lieu-dit cadastral correspond à l’adresse litigieuse : il s’agit du même local.

Sur la résiliation, la cour rappelle le texte applicable :

Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. (article L. 145-41 du code de commerce)

Elle précise que le juge des référés n’a pas à caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire. Le commandement du 13 août 2025 étant régulier et resté sans effet, la résiliation est acquise au 13 septembre 2025. À compter de cette date, le preneur occupe sans droit ni titre.

La cour ordonne l’expulsion sous astreinte de 100 euros par jour, mais seulement à compter du mois suivant la signification et pendant deux mois — le bailleur demandait 200 euros par jour dès la signification. Elle fixe l’indemnité d’occupation à 1 650 euros par mois et accorde une provision de 11 450 euros, après déduction du versement de 100 euros.

Deux points limitent la condamnation. Les pénalités de retard de 10 %, soit 1 195 euros, sont rejetées : le bail subordonnait leur application à une mise en demeure préalable restée infructueuse pendant huit jours, dont le bailleur ne justifiait pas. Les cautions ne sont tenues qu’à hauteur de 9 300 euros, plafond de leur engagement, et non de la totalité de la dette.

Ce qu’il faut faire concrètement

À réception d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, notez immédiatement la date d’expiration du délai d’un mois. C’est la seule date qui compte.

Avant l’expiration de ce délai, saisissez le juge des référés d’une demande de délais de paiement : l’article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce permet au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de l’échéancier qu’il accorde. Tant que vous respectez cet échéancier, la clause ne joue pas. Cette demande n’a aucune chance d’aboutir si vous ne comparaissez pas.

Vérifiez la régularité du commandement : il doit, à peine de nullité, mentionner le délai d’un mois. Contrôlez aussi le décompte : seuls les loyers réellement dus peuvent être visés, et tout versement doit être imputé.

Relisez la clause de pénalités de votre bail. Si elle impose une mise en demeure préalable, exigez du bailleur la preuve de son envoi : à défaut, les pénalités tombent, comme ici.

Si vous êtes caution, relevez le plafond stipulé et son assiette. Un engagement limité aux loyers ne couvre ni l’indemnité d’occupation, ni les frais irrépétibles. Vérifiez également la mention manuscrite et l’information annuelle, que seul un débat contradictoire permet de soulever.

Enfin, constituez avocat dès la première assignation. Un intimé défaillant ne bénéficie d’aucune indulgence : son silence a été retenu ici pour justifier l’astreinte.