Ce que cette décision change pour vous
Si vous êtes propriétaire d’un local commercial en indivision — succession non partagée, achat à plusieurs, démembrement familial — et que votre locataire vous annonce qu’il part à la retraite et cède son bail à un repreneur qui exercera une autre activité, vérifiez une seule chose avant toute discussion : l’acte d’huissier a-t-il été délivré à chacun des indivisaires ?
S’il n’a été signifié qu’à l’un d’entre vous, même présenté comme agissant « au nom de ses coindivisaires », le délai de deux mois de l’article L. 145-51 du code de commerce n’a pas commencé à courir à l’égard des autres. Votre droit de priorité de rachat reste ouvert. Votre droit de saisir le tribunal pour contester la nouvelle activité reste ouvert. Et surtout : on ne peut pas vous opposer que votre accord serait « réputé acquis » par votre silence.
Le locataire ne peut pas se retrancher derrière les apparences. Même si, dans la vie quotidienne du bail, un indivisaire encaisse les loyers, signe les courriers et répond aux demandes, cela ne lui donne pas le pouvoir de recevoir cette signification pour les autres. Il faut un mandat spécial, donné pour cet acte.
Symétriquement, si vous êtes le locataire ou le candidat repreneur, l’avertissement est net : une signification incomplète rend votre opération fragile pendant des mois, voire des années. Le bailleur resté dans l’ombre pourra demander que la cession lui soit déclarée inopposable, faire prononcer la résiliation du bail et obtenir l’expulsion — sans qu’aucune prescription ne vienne vous protéger.
Les faits
Un pressing est locataire de locaux commerciaux à Paris. Les murs appartiennent en indivision à trois personnes : deux particulières et une SCI.
Le 22 juin 2021, la société locataire fait délivrer un acte d’huissier annonçant son intention de céder son bail sur le fondement de l’article L. 145-51 du code de commerce, au profit d’une société repreneuse. L’acte est délivré à une seule des trois indivisaires, désignée comme agissant « en son nom personnel et au nom de ses coindivisaires ». Aucune convention d’indivision, aucun mandat écrit n’est produit.
Le 1er avril 2022 — soit plus de neuf mois après l’acte — les trois bailleurs assignent la locataire et la cessionnaire. Ils demandent que la cession leur soit déclarée inopposable, la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion.
La locataire et la cessionnaire ripostent par une fin de non-recevoir : selon elles, le délai de deux mois a couru à compter du 22 juin 2021, l’accord des bailleurs est réputé acquis, et l’action est prescrite. La cour d’appel de Paris leur donne raison. Elle relève pourtant l’absence de mandat de représentation, mais estime que la locataire a pu légitimement croire que l’indivisaire destinataire de l’acte disposait d’un pouvoir général de représentation dans les relations avec le locataire.
Les bailleurs se pourvoient en cassation.
La question posée à la Cour
Le délai de deux mois ouvert au bailleur pour exercer son droit de priorité ou saisir le tribunal peut-il courir contre tous les indivisaires lorsque l’acte n’a été signifié qu’à l’un d’eux, dépourvu de mandat, au motif que le locataire a pu croire de bonne foi à ses pouvoirs ?
Autrement dit : la théorie de l’apparence — le mandat apparent de l’article 1998 du code civil — peut-elle remplacer la signification à chaque copropriétaire indivis ?
Ce qu’a jugé la Cour
Non. La Cour de cassation casse l’arrêt, en toutes ses dispositions, au visa des articles 815-3 du code civil et L. 145-51 du code de commerce.
Elle rappelle que l’article 815-3 encadre strictement les pouvoirs des indivisaires entre eux :
Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.
Elle rappelle ensuite le mécanisme de l’article L. 145-51 : le locataire qui a demandé à liquider ses droits à la retraite — ou qui a été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité — peut signifier à son propriétaire et aux créanciers inscrits son intention de céder le bail avec changement d’activité, en précisant les activités envisagées et le prix. Le bailleur dispose alors de deux mois pour exercer une priorité de rachat aux conditions signifiées ou saisir le tribunal judiciaire. À défaut, son accord est réputé acquis.
La règle posée est claire : lorsque le bail a été consenti par des propriétaires indivis, ce délai ne court à l’égard de chacun d’eux que par la signification personnelle du projet de cession, sauf mandat spécial donné par les indivisaires à l’un d’entre eux pour recevoir cette signification.
La cour d’appel avait elle-même constaté deux choses : la locataire connaissait l’identité des trois indivisaires, et celle à qui l’acte avait été remis n’avait reçu aucun mandat des deux autres. En s’appuyant malgré tout sur la croyance légitime de la locataire, elle n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations.
- Le délai de deux mois de l'article L. 145-51 ne court, contre chaque bailleur indivis, qu'à compter de la signification qui lui a été faite personnellement.
- Seul un mandat spécial permet à un indivisaire de recevoir l'acte pour les autres : la gestion habituelle du bail par l'un d'eux ne suffit pas.
- Le locataire ne peut pas invoquer sa croyance légitime dans les pouvoirs d'un indivisaire, surtout lorsqu'il connaît l'identité de tous les propriétaires.
Ce qu’il faut faire concrètement
Si vous êtes bailleur indivis et qu’on vous oppose la prescription. Reprenez l’acte d’huissier et regardez à qui il a été délivré, nominativement. Si votre nom — ou celui de votre SCI — n’y figure pas comme destinataire, soulevez que le délai n’a jamais couru à votre égard. Demandez à l’adversaire de produire le mandat spécial : s’il n’existe pas de convention d’indivision écrite ni de procuration visant cette signification, l’argument tombe.
Si vous recevez une signification de cession au titre de la retraite. Ne laissez pas filer les deux mois sans réagir, même si vous pensez l’acte irrégulier. Dans le délai, soit vous exercez la priorité de rachat aux conditions annoncées, soit vous saisissez le tribunal judiciaire pour contester la compatibilité de la nouvelle activité avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble. Le silence vaut accord.
Si vous êtes locataire ou repreneur. Avant toute signification, demandez un extrait de propriété à jour et identifiez tous les titulaires de droits indivis, y compris les héritiers d’un indivisaire décédé. Faites délivrer un acte par indivisaire, à son adresse personnelle. N’acceptez une signification unique que sur production d’un mandat écrit visant expressément la réception de l’acte de l’article L. 145-51.
Vérifiez aussi les créanciers inscrits. Le texte impose la signification au propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Un état des inscriptions récent évite une seconde faille.
Conservez la preuve des pouvoirs. Côté indivision, si vous souhaitez centraliser les notifications sur une seule personne, formalisez-le : une convention d’indivision ou une procuration spéciale, signée de tous, sécurise la procédure pour les deux camps.
