Ce que cette décision change pour vous
Vous êtes locataire-gérant et le loueur a résilié le contrat pour impayés, en conservant le dépôt versé à l’entrée ? Ces sommes ne sont pas perdues par principe.
La règle est simple : dès que le contrat stipule que les sommes versées resteront acquises au loueur « à titre de dommages et intérêts » en cas de manquement, il s’agit d’une clause pénale. Et toute clause pénale est soumise au pouvoir modérateur du juge, qui peut la réduire si elle est manifestement excessive par rapport au préjudice réellement subi.
Trois conséquences concrètes.
Premièrement, l’appellation choisie par les parties ne décide de rien. Le contrat parlait ici de « cautionnement » et de provisions déductibles du prix d’achat du fonds. La cour écarte cette qualification : ce qui compte, c’est la fonction de la somme au moment où le manquement se produit.
Deuxièmement, le loueur ne peut pas se retrancher derrière l’autorité de la décision de référé ayant constaté la résiliation. Celle-ci tranche la résiliation, pas le sort des sommes versées.
Troisièmement, côté loueur, la clause pénale a un effet boomerang. Si vous l’avez rédigée pour couvrir forfaitairement « toutes » les inexécutions, vous ne pourrez pas réclamer en plus les indemnités d’occupation impayées : elles seront absorbées dans le calcul du montant que le juge estime juste.
Le dossier montre aussi qu’un locataire-gérant évincé pour ses propres manquements n’obtient aucune indemnisation au titre de la valorisation qu’il a apportée au fonds, et qu’un loueur qui invoque la dépréciation de son fonds doit la prouver autrement que par une comparaison de prix entre deux opérations de nature différente.
Les faits
En juin 2020, une société propriétaire d’un fonds de restauration-bar à La Réunion en confie la location-gérance à une société preneuse, moyennant une redevance mensuelle de 8 137,50 euros.
Le contrat organise trois mécanismes imbriqués. Une promesse d’achat du fonds par le locataire-gérant, devenue promesse synallagmatique par avenant en juin 2021, pour un prix net de 450 000 euros. Un versement de 100 000 euros qualifié de « cautionnement », complété par 2 000 euros HT par mois prélevés sur le loyer, l’ensemble étant déductible du prix d’achat. Enfin une clause prévoyant que le non-paiement d’une seule échéance entraîne la résiliation de plein droit, le loueur conservant alors toutes les sommes versées à titre de dommages et intérêts.
En décembre 2021, le loueur délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le juge des référés constate la résiliation de plein droit et ordonne l’expulsion ; la cour d’appel confirme en février 2024. Les lieux sont restitués en juillet 2022, après vingt mois d’exploitation.
Le locataire-gérant assigne alors le loueur en restitution des 140 000 euros versés, en remboursement de 11 480,90 euros de travaux et en paiement de 418 000 euros pour la perte du fonds. Le tribunal mixte de commerce le déboute intégralement. Il fait appel.
La question posée à la Cour
Les sommes versées par le locataire-gérant, présentées au contrat comme un cautionnement et des acomptes sur le prix du fonds, doivent-elles lui être restituées après une résiliation causée par ses propres impayés ? Et si le loueur peut les conserver, le juge peut-il en réduire le montant ?
Ce qu’a jugé la Cour
La cour commence par lire le contrat dans son ensemble. Les parties ont distingué trois scénarios : la vente du fonds se réalise et les sommes s’imputent sur le prix ; le loueur met fin au contrat pour un autre motif que la clause résolutoire et les sommes sont restituées ; le contrat est résilié pour manquement du locataire-gérant et le loueur les conserve.
C’est le troisième scénario qui s’est produit. Les sommes ne sont donc ni un cautionnement ni un dépôt de garantie, mais une indemnisation forfaitaire du manquement. La cour y voit une clause pénale.
L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Le loueur soutenait que cette clause pénale ne pouvait pas être réduite. La cour écarte l’argument : le pouvoir modérateur est d’ordre public et peut même être exercé d’office.
Pour apprécier le caractère excessif, elle retient plusieurs éléments. Le contrat n’a été exécuté qu’un an et trois mois, sur une durée prévue de trois ans. Le locataire-gérant a affronté les restrictions liées à la pandémie. Le loueur conserve son fonds et peut le remettre en location-gérance. Enfin, les travaux d’amélioration réalisés par le preneur lui restent acquis sans indemnité, en application du contrat.
La pénalité de 140 000 euros est jugée manifestement excessive. Mais la cour ne l’annule pas : elle intègre dans son calcul les 65 491 euros d’indemnités d’occupation impayées jusqu’à la libération des lieux, et considère que la fonction indemnitaire de la clause justifie une somme d’au moins 14 500 euros. Résultat : 60 000 euros restitués au locataire-gérant, 80 000 euros conservés par le loueur.
- La somme que le loueur conserve « à titre de dommages et intérêts » en cas de résiliation fautive est une clause pénale, quelle que soit l'appellation retenue au contrat (cautionnement, dépôt de garantie, acompte).
- Le juge peut réduire cette pénalité, même d'office, lorsqu'elle est manifestement excessive au regard du préjudice réellement subi : durée d'exécution écoulée, possibilité de relouer le fonds, améliorations acquises sans indemnité.
- La clause pénale ayant une fonction indemnitaire globale, les loyers et indemnités d'occupation impayés sont intégrés dans le calcul du montant conservé et ne peuvent pas être réclamés en plus.
Les autres demandes sont écartées. Les travaux prétendument de mise en conformité ne sont pas remboursés : l’état des lieux signé mentionnait un « état général satisfaisant », aucune mise en demeure n’avait été adressée au loueur, et les factures produites concernaient de l’embellissement et de l’aménagement. Les 418 000 euros réclamés pour la perte du fonds sont refusés : le preneur, à l’origine de la résiliation, ne démontre aucune faute du loueur. Les demandes reconventionnelles du loueur échouent faute de preuve de la dépréciation du fonds et de la propriété du matériel réclamé.
Ce qu’il faut faire concrètement
Relisez l’article de votre contrat de location-gérance qui traite du sort des sommes versées en cas de résiliation. Si le texte parle de « dommages et intérêts » ou de sommes « conservées par le loueur », vous êtes en présence d’une clause pénale, même si un autre article la qualifie de cautionnement.
Si vous êtes locataire-gérant évincé, demandez la restitution et, à titre subsidiaire, la réduction de la pénalité. L’argumentation principale fondée sur un dépôt de garantie a échoué ici ; c’est la demande subsidiaire qui a permis de récupérer 60 000 euros.
Constituez le dossier chiffré du caractère excessif : durée effective d’exploitation rapportée à la durée contractuelle, factures des travaux restés acquis au loueur sans indemnité, éléments montrant que le loueur a pu relouer ou céder le fonds, circonstances extérieures ayant pesé sur l’exploitation.
Si vous êtes loueur, ne comptez pas cumuler la clause pénale et une action en paiement des arriérés : rédigez des clauses distinctes si vous voulez séparer l’indemnisation forfaitaire du recouvrement des redevances.
Avant toute entrée dans les lieux, faites un état des lieux détaillé et signé. Si vous constatez des non-conformités, mettez le loueur en demeure par écrit avant d’engager les travaux. Sans cette mise en demeure, le remboursement est pratiquement hors d’atteinte.
Enfin, si vous invoquez une dépréciation de votre fonds, faites-la établir par une évaluation professionnelle. Comparer un prix d’acquisition de parts et un prix de cession de droit au bail ne prouve rien : ces opérations ne portent pas sur le même objet.
