Échéancier signé avec votre bailleur puis expulsion demandée : le juge des référés ne peut plus vous mettre dehors

Ce que cette décision change pour vous

Vous êtes locataire commercial et vous avez négocié un échéancier après avoir reçu un commandement de payer visant la clause résolutoire ? Cette décision est votre meilleure protection contre l’expulsion, et votre pire ennemie sur la dette.

Première conséquence : l’accord de règlement neutralise le commandement en référé. Si le protocole ne prévoit pas expressément que le bailleur pourra se prévaloir à nouveau du commandement antérieur en cas de non-respect de l’échéancier, savoir s’il y a renoncé suppose de rechercher la volonté des parties. Cette recherche excède les pouvoirs du juge des référés. Résultat : pas de constat de résiliation, pas d’expulsion, pas d’indemnité d’occupation. Le bailleur doit saisir le juge du fond.

Deuxième conséquence, en sens inverse : ce que vous reconnaissez devoir dans l’accord, vous le payerez par provision. La reconnaissance de dette interrompt la prescription, y compris pour la totalité de la créance quand elle est partielle. Et le montant arrêté d’un commun accord n’est plus sérieusement contestable. Vous ne pouvez plus y revenir en référé, même en invoquant un virement oublié ou des décomptes confus.

Troisième conséquence : le bail irrégulier reste un bail. Un preneur qui conteste la validité du contrat des années après l’avoir exécuté — en occupant les lieux, en y fixant son siège, en payant les loyers — ne peut plus opposer l’exception de nullité. Celle-ci n’est perpétuelle que pour un contrat qui n’a reçu aucune exécution.

Vérifiez donc trois choses dans vos propres documents : la clause de votre protocole sur le sort du commandement antérieur, l’existence dans votre bail d’un inventaire précis des charges, et la cohérence entre la date de révision du loyer et la date d’effet du bail.

Les faits

En janvier 2017, une SCI consent à une société exploitant un garage automobile un bail commercial de neuf ans portant sur des locaux à usage de garage, moyennant un loyer mensuel de 3 800 euros hors taxes, outre charges et taxes foncières. Deux particuliers se portent caution solidaire à hauteur de trois mois de loyers charges comprises.

Particularité : la société preneuse n’est immatriculée qu’en octobre 2017. Au jour de la signature, elle n’avait donc pas la personnalité juridique, et le bail ne porte pas la mention « au nom ou pour le compte » d’une société en formation.

Les impayés s’accumulent. En juillet 2024, la bailleresse fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire pour 76 951,40 euros d’arriéré, dénoncé aux cautions quelques jours plus tard.

Puis, en mars 2025, les parties se rapprochent et signent un accord de règlement. Le preneur y confirme devoir 71 000 euros correspondant au solde arrêté au 31 décembre 2024, régularisation des charges et plafonnement des loyers 2023 inclus. Un échéancier est fixé. L’accord ne dit rien du sort du commandement délivré huit mois plus tôt.

L’échéancier n’est pas respecté. Le preneur donne congé en juin 2025. La bailleresse assigne en référé en août 2025. Le premier juge constate l’acquisition de la clause résolutoire, ordonne l’expulsion, fixe une indemnité d’occupation et condamne à 104 237 euros de provision sur les loyers et 2 052 euros sur les charges. Les locaux sont restitués en janvier 2026.

La question posée à la Cour

Trois questions, en réalité, toutes ramenées au même filtre : y a-t-il une contestation sérieuse ?

Un bailleur qui signe un accord de règlement après avoir délivré un commandement visant la clause résolutoire peut-il encore, en référé, se prévaloir de ce commandement ? Un preneur qui a exécuté un bail pendant huit ans peut-il opposer la nullité de ce bail pour s’exonérer de la dette ? Et quelle part de la créance réclamée échappe à toute discussion sérieuse ?

Ce qu’a jugé la Cour

Sur la clause résolutoire. L’accord de règlement avait pour objet d’échanger sur les comptes, d’arrêter un solde et de fixer un échéancier. Il ne précise pas si, à défaut de respect de cet échéancier, le bailleur pourra se prévaloir à nouveau du commandement antérieur. Il existe donc une contestation sur l’existence d’une renonciation, qui ne peut être tranchée qu’en recherchant la volonté des parties — ce qui excède les pouvoirs du juge des référés. Pas de constat de résiliation, donc pas d’indemnité d’occupation. Et faute de résiliation acquise, aucun trouble manifestement illicite ne justifie l’expulsion.

Sur la nullité du bail. L’action en nullité se prescrit par cinq ans ; le bail datait de janvier 2017, le moyen n’a été soulevé qu’en novembre 2025. Quant à l’exception de nullité, elle n’échappe à la prescription que si le contrat n’a reçu aucune exécution. Or l’occupation du local, la domiciliation du siège social et le paiement des loyers établissent une exécution manifeste. La contestation n’est pas sérieuse — et les cautions, qui invoquaient le caractère accessoire de leur engagement, restent tenues.

Sur la prescription des loyers. Le délai est de cinq ans.

Article 2240 du code civil : la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

Même partielle, cette reconnaissance interrompt la prescription pour la totalité de la créance. Rien ne démontrait que les 71 000 euros reconnus portaient sur des sommes antérieures à mars 2020.

Sur le montant. Les 71 000 euros arrêtés d’un commun accord ne sont pas sérieusement contestables. Pour les deuxième et troisième trimestres 2025, en revanche, la cour écarte trois postes : le local complémentaire, qui ne résulte d’aucun bail écrit ; les charges, faute d’inventaire précis et limitatif au bail ; et l’effet de la clause d’indexation.

Article L. 145-40-2 du code de commerce : tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

La clause prévoyant une révision au 1er avril alors que le bail avait été conclu le 3 janvier se heurtait à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, qui répute non écrite toute clause prévoyant une période de variation supérieure à la durée séparant deux révisions. Reste 27 360 euros de loyers non contestables, soit une provision totale de 98 360 euros.

Ce qu’il faut faire concrètement

Avant de signer un protocole avec votre bailleur. Exigez que le texte précise le sort du commandement antérieur. Si vous êtes preneur, faites écrire que le bailleur renonce à s’en prévaloir. Si vous êtes bailleur, écrivez l’inverse : qu’en cas de non-respect de l’échéancier, le commandement reprend son plein effet.

Avant de reconnaître un montant. Reprenez chaque poste. Une fois le solde arrêté et signé, vous ne pourrez plus contester en référé un paiement oublié ni un décompte discutable. Ajoutez un relevé détaillé des sommes incluses, année par année, poste par poste.

Relisez votre clause d’indexation. Comparez la date d’effet du bail et la date de révision annuelle. Si l’intervalle indiciaire dépasse la durée séparant deux révisions, la clause est réputée non écrite et les augmentations appliquées deviennent contestables.

Ouvrez votre bail à la page des charges. Absence d’inventaire précis et limitatif, absence de clé de répartition entre bailleur et locataire : vous disposez d’une contestation sérieuse sur toutes les charges réclamées.

Si vous êtes caution. Ne comptez pas sur l’irrégularité du bail garanti. Dès lors que le preneur a exécuté le contrat, l’exception de nullité est fermée, et votre engagement joue dans la limite du plafond stipulé.

Si vous êtes bailleur et que le référé échoue. L’échec sur la clause résolutoire n’est pas l’échec sur l’argent : la provision reste acquise pour la part non contestable, et le juge du fond reste ouvert pour le surplus.