Ce que cette décision change pour vous
Si vous avez reçu un congé sans offre de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction, trois enseignements vous concernent directement.
Le montant fixé par l’expert n’est pas figé. L’indemnité d’éviction s’apprécie à la date la plus proche de l’éviction. Tant que vous occupez les lieux, les exercices comptables continuent de se clôturer. Si votre activité a progressé depuis le rapport d’expertise, vous êtes fondé à demander la réactualisation du calcul sur les trois derniers exercices connus. Ici, l’écart entre le chiffrage de première instance et celui retenu en appel dépasse 300 000 € sur la seule indemnité principale.
Les indemnités accessoires suivent le même mouvement. Indemnité de remploi calculée en pourcentage de l’indemnité principale, indemnités de licenciement des salariés, trouble commercial indexé sur l’excédent brut d’exploitation : tout se recalcule à la date la plus récente. Dans cette affaire, l’indemnité de remploi passe de 74 500 € à 105 014,90 €, l’indemnité de licenciement de 5 482,43 € à 10 767,34 € parce que l’entreprise comptait désormais deux salariés.
Un congé qui offre une indemnité d’éviction ferme la porte aux reproches du bailleur. Le bailleur qui a fait délivrer un congé intitulé « avec paiement d’une indemnité d’éviction » ne peut plus, dans le procès qui suit, soutenir que vos manquements vous privent de toute indemnisation. Vérifiez l’intitulé et le contenu de l’acte que vous avez reçu : il détermine le terrain du débat.
Les faits
Un bail commercial portant sur un terrain de plus de 20 000 m² exploité en camping et hôtellerie de plein air est consenti en 1995, puis renouvelé jusqu’au 31 mars 2022. La société locataire a traversé un redressement judiciaire et exécute depuis 2016 un plan d’apurement sur dix ans.
Les bailleurs tentent d’abord de faire résilier le bail pour manquements : ils sont déboutés en 2018, puis en appel, puis devant la cour de renvoi, et leur pourvoi est rejeté.
En parallèle, ils délivrent trois congés. Les deux premiers, en novembre 2020 et janvier 2021, sont envoyés par lettres recommandées. Le troisième, du 8 février 2021, est délivré par acte d’huissier : il est intitulé « congé sans offre de renouvellement avec paiement d’une indemnité d’éviction », propose 250 000 € et énumère par ailleurs une série de griefs — vente de mobil-homes, sous-location non autorisée, défaut d’entretien, manquements aux règles de sécurité, extensions non autorisées.
Le locataire conteste les trois congés et réclame son indemnité d’éviction. Le tribunal lui alloue 735 000 €, outre les accessoires. Il fait appel sur les montants.
La question posée à la Cour
Deux questions. D’abord : un congé qui offre une indemnité d’éviction tout en énumérant des manquements du preneur peut-il être requalifié en congé pour motif grave et légitime, privant le locataire de toute indemnité ?
Ensuite : l’indemnité d’éviction doit-elle être arrêtée aux chiffres retenus par l’expert judiciaire, ou peut-elle être recalculée en appel sur des exercices clôturés depuis ?
Ce qu’a jugé la Cour
Sur la forme du congé. Les deux congés notifiés par lettre recommandée sont nuls. L’article L. 145-9 du code de commerce impose l’acte extrajudiciaire.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire.
Sur la nature du troisième congé. L’acte du 8 février 2021 est intitulé sans ambiguïté « avec paiement d’une indemnité d’éviction » et chiffre l’offre à 250 000 €. Le paragraphe énumérant les griefs ne suffit pas à en changer la nature : il s’analyse comme une simple motivation. Surtout, la procédure du congé pour motif grave et légitime n’a pas été suivie — aucune mise en demeure préalable par acte extrajudiciaire, pas de reproduction des dispositions de l’article L. 145-17. Le bailleur qui ne respecte pas ce formalisme est irrecevable à s’en prévaloir. Il ne peut donc plus soutenir que le preneur aurait commis des manquements le privant de son droit à indemnisation.
Sur le montant. La méthode de l’expert — pourcentage du chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices, avec coefficients différenciés par activité — est validée, d’autant qu’elle est celle de l’administration fiscale en cas de mutation. Mais l’indemnité doit être calculée au jour le plus proche de l’éviction, c’est-à-dire à la date du départ ou à celle de la décision si le locataire est toujours dans les lieux. Les exercices 2023, 2024 et 2025 étant clôturés, le calcul est repris sur cette base : 1 040 149 €. Les bailleurs n’avaient opposé aucun moyen à cette demande de réactualisation.
- Le congé de bail commercial donné par lettre recommandée est nul : seul l'acte extrajudiciaire est valable.
- Le bailleur qui délivre un congé avec offre d'indemnité d'éviction ne peut plus invoquer les manquements du preneur pour échapper au paiement, faute de mise en demeure préalable et de reproduction de l'article L. 145-17.
- L'indemnité d'éviction se fixe au jour le plus proche de l'éviction : le chiffrage de l'expert se réactualise sur les derniers exercices connus, accessoires compris.
La demande de compensation des bailleurs est écartée : les créances invoquées — arriérés de loyers, astreinte, loyers des résidents — ne sont ni certaines, ni liquides, ni exigibles.
Ce qu’il faut faire concrètement
Relisez l’intitulé exact du congé reçu. S’il mentionne une offre d’indemnité d’éviction, le débat ne porte plus que sur le montant. Les griefs énumérés par le bailleur deviennent inopérants.
Vérifiez si une mise en demeure a précédé le congé. En cas de congé pour motif grave et légitime, l’absence de mise en demeure par acte extrajudiciaire, visant précisément les manquements et laissant un délai pour y remédier, rend le bailleur irrecevable à se prévaloir de l’article L. 145-17.
Vérifiez le mode de délivrance. Lettre recommandée, courriel, remise en main propre : le congé est nul.
Faites clôturer et certifier vos exercices pendant la procédure. Tant que vous restez dans les lieux, chaque exercice supplémentaire alimente la base de calcul. Produisez les bilans récents et demandez expressément la réactualisation dans vos conclusions.
Chiffrez tous les postes accessoires. Remploi, indemnités de licenciement et congés payés de chaque salarié présent à la date de fermeture, trouble commercial calculé sur l’EBE le plus récent, frais de déménagement. Pour ces derniers, produisez des devis : la cour a retenu le devis le moins élevé comme préjudice futur certain.
Faites appuyer l’évaluation par un second avis. L’estimation du cabinet immobilier, concordante avec le calcul de l’expert, a conforté le montant retenu.
