Ce que cette décision change pour vous
Vous quittez des locaux commerciaux et votre bailleur a actionné la garantie bancaire ou retenu le dépôt de garantie ? Vérifiez d’abord une chose : existe-t-il un état des lieux d’entrée ?
S’il n’y en a pas, et si le bailleur ne démontre pas avoir fait toutes les diligences pour le faire établir, il perd son arme principale. Il ne peut plus se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du code civil, selon laquelle le locataire est réputé avoir reçu les lieux en bon état. La charge de la preuve bascule : c’est au bailleur de démontrer, travail par travail, que ce qu’il réclame relève bien des réparations locatives.
Attention : cela ne vous exonère pas de vos obligations contractuelles. Les clauses du bail qui mettent à votre charge l’entretien, les remplacements, la mise en conformité réglementaire — et même les réparations dues à la vétusté — restent pleinement applicables. Mais chaque poste réclamé doit désormais être étayé.
Second enseignement, décisif : un devis que vous produisez ne vaut que s’il est précis et contemporain. Dans cette affaire, le locataire a vu la plupart de ses contre-évaluations écartées parce que son devis, établi plus d’un an après son départ, se présentait lui-même comme un « chiffrage approximatif, sous réserve de compléments ». Un devis approximatif ne pèse rien face à une facture acquittée.
Les faits
Une société de transport et de logistique occupe un ensemble immobilier depuis 2008. Un nouveau bail de neuf ans est signé le 9 novembre 2016, pour un loyer annuel de 230 000 € hors taxes. Aucun état des lieux d’entrée n’est dressé, ni à l’origine, ni lors de la conclusion du nouveau bail.
Une garantie bancaire à première demande de 115 000 € est souscrite en janvier 2017.
Le locataire donne congé pour le 31 décembre 2019. Dès août 2019, il demande l’organisation d’un pré-état des lieux. Celui-ci est réalisé le 12 septembre 2019 par un prestataire mandaté par le bailleur de l’époque, en présence du locataire. Le rapport lui est facturé — mais jamais communiqué, malgré deux relances en décembre.
Le 20 décembre 2019, une SCI acquiert l’immeuble et devient le nouveau bailleur. Elle propose un nouveau pré-état des lieux le 23 décembre. Le locataire ne répond pas.
Deux états des lieux de sortie sont dressés le 13 janvier 2020, chacun par un huissier mandaté par l’une des parties. Le 24 janvier, le nouveau bailleur actionne la garantie et encaisse les 115 000 €. Le locataire l’assigne pour en obtenir la restitution intégrale.
Le bailleur, lui, affirme avoir engagé 280 787 € TTC de travaux et limite sa demande à 115 000 €.
La question posée à la Cour
Deux questions, en réalité.
D’abord : en l’absence d’état des lieux d’entrée, le bailleur peut-il réclamer au locataire le coût de la remise en état sur la base d’un simple devis de rénovation globale ?
Ensuite : le locataire qui n’a reçu aucun pré-état des lieux peut-il échapper à l’indemnisation de la perte de loyers subie par le bailleur pendant la durée des travaux ?
Ce qu’a jugé la Cour
La cour applique l’article L. 145-40-1 du code de commerce, issu de la loi Pinel, que les premiers juges avaient écarté à tort — le bail ayant été conclu après son entrée en vigueur.
« Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil. »
Ces dispositions sont d’ordre public : toute clause du bail qui y dérogerait est réputée non écrite. Ici, la clause faisant porter sur le seul locataire la charge d’établir l’état des lieux d’entrée ne pouvait donc produire effet.
Les parties s’accordant sur l’absence d’état des lieux d’entrée, et le bailleur ne démontrant aucune diligence, la présomption tombe. La cour reprend alors chaque poste de travaux, un par un, en confrontant les constats des deux huissiers.
Le résultat est instructif. Certains postes sont confirmés dès lors que l’huissier mandaté par le locataire lui-même avait constaté les désordres : dégradations des extérieurs, trous dans la dalle, plinthes noircies, carreaux cassés. D’autres sont réduits faute de justification du chiffrage : les grillages ramenés à 1 000 €, les espaces verts à 2 000 €. Un poste est purement rejeté : le remplacement de panneaux de bardage extérieurs, parce que le constat du bailleur n’en établissait pas la nécessité et que la facture visait en réalité d’autres travaux.
Sur les espaces verts, la cour écarte largement la demande : il n’était pas établi que la zone en friche photographiée depuis une parcelle voisine, hors la présence du locataire, faisait partie de l’assiette du bail.
Total retenu : 64 640,40 €, contre 115 000 € encaissés. Le bailleur doit restituer la différence, avec intérêts au taux légal depuis la date d’encaissement de la garantie — et non depuis le jugement, car il s’agit d’une restitution.
Sur la perte de loyers, en revanche, le locataire échoue. La cour relève qu’il était présent au pré-état des lieux de septembre 2019 et qu’il pouvait donc engager les travaux avant son départ, même sans le rapport écrit. Quatre mois de loyers sont retenus, soit 76 666,64 €.
Le bailleur, lui, perd sa demande de dix mois de loyers : il l’avait formulée dans la discussion de ses conclusions mais pas dans le dispositif, seul lu par la cour.
- Sans état des lieux d'entrée et sans diligence du bailleur, la présomption de bon état de l'article 1731 du code civil est écartée : le bailleur doit prouver chaque réparation locative réclamée.
- L'article L. 145-40-1 du code de commerce est d'ordre public : la clause du bail mettant l'état des lieux à la seule charge du preneur est réputée non écrite.
- La restitution du trop-perçu sur une garantie à première demande porte intérêts dès le jour de l'encaissement, pas depuis le jugement.
Ce qu’il faut faire concrètement
Avant de signer un bail commercial, exigez un état des lieux d’entrée contradictoire, daté, photographié, annexé au contrat. C’est votre meilleure protection à la sortie. Si le bailleur traîne, faites-le dresser par commissaire de justice et conservez la preuve de vos demandes.
Au moment du congé, ne vous contentez pas de réclamer le pré-état des lieux : assistez-y, prenez vos propres photographies horodatées, et surtout engagez les travaux de remise en état avant de partir. Le défaut de communication du rapport par le bailleur ne vous dispense pas d’agir — c’est précisément ce qui a coûté quatre mois de loyers au locataire ici.
Répondez à toute proposition de visite ou de pré-état des lieux, même pour la refuser par écrit motivé. Un silence se retourne contre vous.
Faites dresser votre propre état des lieux de sortie par un commissaire de justice. Mais relisez-le avant de l’invoquer : dans cette affaire, c’est le constat du locataire lui-même qui a justifié la moitié des condamnations.
Pour chiffrer votre contestation, produisez des devis détaillés, établis au plus près de la sortie, portant sur chaque poste précisément identifié. Un chiffrage « approximatif » daté d’un an après ne sera pas retenu.
Vérifiez le dispositif de vos conclusions : une demande développée dans la discussion mais absente du dispositif est perdue.
