Les faits de l'espèce
Notre client, une société exploitant un fonds de commerce d'hôtel-bar-restaurant, a acquis ce fonds par acte notarié du 30 janvier 2016 pour un prix de 130 000 euros. L'acte, rédigé par le notaire instrumentaire, mentionnait que le cédant déclarait n'avoir reçu des services d'hygiène et de sécurité aucune injonction de mise en conformité.
À la suite d'un incendie survenu dans la nuit du 6 au 7 juin 2018, la commission de sécurité a rendu un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation le 11 juillet 2018, conduisant le maire à prononcer la fermeture administrative de l'établissement dès le 12 juillet 2018. Notre client a alors découvert qu'un avis défavorable avait déjà été émis par la commission de sécurité le 22 mai 2014, assorti de 26 prescriptions de mise en conformité dont 23 n'avaient jamais été réalisées.
La cession avait été annulée pour dol par le tribunal de commerce, décision confirmée en appel. La société cédante, mise en liquidation, s'est révélée totalement insolvable, le liquidateur judiciaire ayant attesté de l'impossibilité de désintéresser notre client.
La décision de première instance
Par jugement du 21 février 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Malo a rejeté l'ensemble des demandes de notre client dirigées contre le notaire. Le tribunal avait estimé que la responsabilité civile du notaire n'était pas engagée sur le fondement de l'article 1240 du code civil, considérant que celui-ci n'avait pas commis de faute dans la rédaction de l'acte.
Notre client a interjeté appel de cette décision le 8 avril 2022, demandant la condamnation du notaire au paiement du prix d'acquisition de 130 000 euros, des frais d'agence de 11 700 euros, des frais et émoluments de 8 510,71 euros, ainsi qu'à la garantie des condamnations au titre des loyers impayés.
Les arguments développés par JEM-AVOCAT
JEM-AVOCAT a démontré que le notaire avait manqué à son obligation de vérification et de conseil en ne contrôlant pas les déclarations du cédant relatives à la conformité de l'établissement aux normes de sécurité. Le cabinet a établi que :
- Le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations qui conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation.
- Le registre de sécurité avait été déposé à l'étude notariale le 12 novembre 2015, mais le notaire a reconnu ne pas l'avoir personnellement consulté.
- En se plaçant sur le seul terrain formel de l'absence d'« injonction de mise en conformité », le notaire avait artificiellement réduit le périmètre de son contrôle, alors que 26 prescriptions qualifiées d'essentielles avaient été édictées par la commission de sécurité.
- Les multiples clauses de décharge insérées dans l'acte démontraient que le notaire avait parfaitement saisi la gravité du problème de conformité.
JEM-AVOCAT a en outre démontré l'insolvabilité définitive de la société cédante, attestée par le liquidateur judiciaire, justifiant la mise en jeu de la garantie du notaire pour le prix de la vente annulée.
La solution retenue par la juridiction
La cour d'appel de Rennes a infirmé le jugement en toutes ses dispositions et retenu la faute du notaire. La cour a jugé que le notaire avait commis une faute en ne consultant pas le registre de sécurité qui lui avait été remis et en ne vérifiant pas que les déclarations de conformité consignées à l'acte authentique correspondaient à la réalité.
La cour a relevé que les mentions de prise de connaissance du registre par l'acquéreur et les clauses de décharge étaient inopérantes à dispenser le notaire de son obligation d'information sur les risques inhérents à la transaction. La cour a condamné le notaire au paiement de :
- 130 000 euros, correspondant au prix de vente du fonds que la société cédante insolvable ne pouvait restituer,
- 7 125,64 euros au titre des frais et émoluments exposés à perte, hors droits d'enregistrement restituables par l'administration fiscale,
- 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les implications pratiques
L'obligation de vérification du notaire en matière de sécurité incendie
Cette décision rappelle que le notaire instrumentaire ne peut se contenter des déclarations du vendeur et doit procéder à des vérifications effectives des documents mis à sa disposition, en particulier le registre de sécurité d'un établissement recevant du public. La simple insertion de clauses de décharge ne suffit pas à exonérer le notaire de sa responsabilité.
La garantie du notaire en cas d'insolvabilité du vendeur
La cour confirme que la responsabilité du notaire n'a pas un caractère subsidiaire et que le prix de vente d'un fonds de commerce annulé constitue un préjudice indemnisable lorsque le vendeur condamné à la restitution est définitivement insolvable. L'acquéreur peut directement rechercher le notaire instrumentaire sans avoir à préalablement poursuivre les autres débiteurs.
La portée limitée des clauses de non-recours
Les clauses par lesquelles les parties reconnaissent avoir eu la possibilité de procéder à des investigations et renoncent à tout recours contre le notaire sont inopérantes à justifier des mentions de conformité contraires à la réalité et à dispenser le notaire de son obligation professionnelle d'information.