Ce que cette décision change pour vous
Vous avez financé ou acquis un bien en indivision, le bien a été vendu, et le prix dort chez un notaire depuis des années parce que les opérations de partage sont à l’arrêt. Cette décision dit que l’attente n’est pas une fatalité.
Le créancier qui pouvait agir sur le bien avant la naissance de l’indivision — typiquement la banque titulaire d’un privilège de prêteur de deniers — n’a pas à attendre la fin du partage pour être payé. Il est désintéressé par prélèvement sur l’actif, avant toute répartition entre les indivisaires.
Trois conséquences pratiques.
D’abord, la carence des autres parties ne bloque plus rien. Ici, ni le coïndivisaire, ni le liquidateur judiciaire, ni l’autre acquéreur n’ont constitué avocat. La cour a statué au fond malgré leur absence et a fait droit à la demande.
Ensuite, le séquestre n’est pas un coffre-fort inviolable. Les fonds consignés chez un notaire dans l’attente d’un partage peuvent être libérés sur décision judiciaire, sans attendre que la contestation s’éteigne d’elle-même.
Enfin, la liquidation judiciaire de l’un des coïndivisaires ne fait pas obstacle au paiement. Les sommes séquestrées échappent au concours entre créanciers et ne sont pas réparties selon les règles de la procédure collective.
Si vous êtes dirigeant et que votre patrimoine personnel comprend un bien indivis financé à crédit, le raisonnement vous concerne directement : la banque sera servie sur le prix de vente avant que votre part, ou celle du liquidateur, ne soit calculée.
Les faits
En janvier 2004, deux personnes achètent ensemble un bien immobilier. L’acquisition est financée par un prêt bancaire de 197 421 euros au taux de 5,20 % l’an, souscrit par les deux acquéreurs.
En juillet 2005, l’un des deux coacquéreurs est placé en liquidation judiciaire. La banque déclare sa créance entre les mains du liquidateur. Elle est admise à titre hypothécaire en juillet 2009, à hauteur de 196 842,42 euros outre intérêts.
En novembre 2010, sur assignation du liquidateur, le tribunal ordonne l’ouverture des opérations de liquidation-partage de l’indivision, désigne un notaire et ordonne la vente par adjudication forcée du bien. La vente a lieu le 24 janvier 2012, au prix de 208 000 euros.
Le prix est consigné chez le notaire, dans l’attente des opérations de compte, liquidation et partage. Celles-ci n’aboutissent jamais. Un procès-verbal de janvier 2015 constate la carence du débiteur et du liquidateur. La créance de la banque, actualisée en mars 2013, atteint 268 096,96 euros, dont 193 378,01 euros de capital restant dû et 74 966,58 euros d’intérêts.
En février 2023, la banque assigne pour obtenir la libération des fonds. Le tribunal judiciaire la déboute en mai 2024. Elle fait appel.
La question posée à la Cour
Une banque qui a financé l’achat d’un bien indivis peut-elle obtenir le paiement de sa créance sur le prix de vente consigné chez un notaire, alors que les opérations de partage ne sont pas terminées et que l’un des coïndivisaires est en liquidation judiciaire ?
Le notaire opposait que le séquestre, de nature conventionnelle, ne peut être levé qu’une fois la contestation éteinte. Le partage n’étant jamais intervenu, les fonds devaient selon lui rester bloqués.
Ce qu’a jugé la Cour
La cour d’appel infirme le jugement et ordonne le versement intégral des 208 000 euros à la banque.
Elle s’appuie sur le premier alinéa de l’article 815-17 du code civil :
Les créanciers qui auraient pu agir sur les biens indivis avant qu’il y eût indivision, et ceux dont la créance résulte de la conservation ou de la gestion des biens indivis, seront payés par prélèvement sur l’actif avant le partage. Ils peuvent en outre poursuivre la saisie et la vente des biens indivis.
Le raisonnement se déploie en trois temps.
Premier temps : la qualité de créancier antérieur à l’indivision. Les deux coïndivisaires ont souscrit ensemble le prêt ayant financé le bien. La banque bénéficie d’un privilège de prêteur de deniers, sûreté légale née antérieurement à l’indivision. Elle n’est donc pas une simple créancière personnelle d’un indivisaire, catégorie qui ne peut, elle, que provoquer le partage. Elle relève du premier alinéa : paiement par prélèvement sur l’actif, avant partage. La cour rappelle que ce privilège grève de plein droit la totalité de l’immeuble, même lorsqu’il naît du chef d’un seul acquéreur.
Deuxième temps : la preuve de la créance. La banque produit sa déclaration de créance de septembre 2005, l’avis d’admission à titre hypothécaire de juillet 2009 et un décompte actualisé. La créance n’est contestée ni dans son principe, ni dans son montant. Et elle dépasse le prix de vente séquestré : la banque absorbe donc l’intégralité des 208 000 euros.
Troisième temps : le sort du séquestre. La cour juge que la libération des fonds séquestrés peut être ordonnée par décision judiciaire. Elle rappelle les textes applicables au séquestre conventionnel :
Le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée, que du consentement de toutes les parties intéressées, ou pour une cause jugée légitime.
Le propre du séquestre est de réserver la chose à celui qui sera jugé devoir l’obtenir. Les sommes séquestrées doivent être restituées à ceux que le juge désigne, sans que leur attribution soit soumise aux règles de la procédure collective.
La demande subsidiaire d’homologation du projet de partage est écartée : les opérations étaient déjà ouvertes, un notaire et un juge commis, et la demande principale ayant été accueillie, il n’y avait pas lieu de l’examiner.
- Le créancier qui pouvait agir sur le bien avant la naissance de l'indivision est payé par prélèvement sur l'actif avant le partage, sans avoir à attendre la fin des opérations.
- Le privilège de prêteur de deniers grève la totalité de l'immeuble, même né du chef d'un seul acquéreur.
- Les fonds séquestrés chez un notaire peuvent être libérés par décision de justice et échappent aux règles de la procédure collective ouverte contre l'un des coïndivisaires.
Ce qu’il faut faire concrètement
Vérifiez la date de naissance de votre sûreté. Tout se joue là. Une sûreté née avant l’indivision ouvre le droit au prélèvement avant partage. Une créance simplement personnelle contre un indivisaire ne permet que de provoquer le partage — et donc d’attendre.
Reprenez l’acte d’acquisition et l’acte de prêt. Identifiez qui a souscrit l’emprunt, si le privilège de prêteur de deniers a été inscrit, et à quelle date. Ces pièces fondent toute la démonstration.
Constituez un dossier de créance complet. Déclaration de créance, décision d’admission, décompte actualisé avec distinction du capital et des intérêts. Ici, c’est l’absence de contestation du montant qui a emporté la décision.
N’attendez pas que le partage se débloque. Quand les opérations stagnent depuis des années faute de diligence du débiteur ou du liquidateur, saisissez le juge d’une demande autonome de libération des fonds. L’action en paiement par prélèvement avant partage ne se confond pas avec l’action en partage.
Mettez toutes les parties en cause. Coïndivisaires, liquidateur judiciaire, notaire dépositaire. Leur absence à l’audience n’empêche pas le juge de statuer au fond, mais la décision doit leur être opposable.
Si vous êtes le notaire séquestre, vous pouvez vous en rapporter à justice sur la libération des fonds : c’est la position adoptée ici, et elle vous protège d’une restitution contestée ensuite.
