Ce que cette décision change pour vous
Trois enseignements immédiatement utilisables.
Si vous êtes une entreprise bloquée sur un chantier : les relances écrites que vous envoyez au maître d’œuvre et au maître d’ouvrage pendant les travaux ne sont pas de la paperasse. Dans cette affaire, c’est la seule pièce qui a permis à l’entreprise d’espaces verts de faire tomber l’intégralité des condamnations prononcées contre elle en première instance. Toutes les autres entreprises, qui n’avaient pas ce type de preuve, ont été confirmées dans leur responsabilité.
Si vous êtes promoteur ou vendeur en l’état futur d’achèvement : vous répondez de plein droit des vices et non-conformités apparents réservés à la livraison. Vous ne pouvez pas vous décharger en désignant les entreprises défaillantes. La faute de vos locateurs d’ouvrage n’est pas une cause étrangère : elle n’ouvre qu’un recours contre eux, une fois que vous avez payé.
Si vous êtes assuré : un désordre réservé à la réception n’est pas un désordre décennal. Les polices qui ne couvrent que la responsabilité décennale ne jouent donc pas. Vérifiez dans votre contrat si une garantie « dommages intermédiaires » existe, et surtout ses exclusions : non-conformité contractuelle, ouvrages ayant fait l’objet de réserves, inachèvements. Ici, plusieurs assureurs ont été mis hors de cause sur ce seul fondement, laissant leurs assurés seuls face à la dette.
Les faits
Un promoteur fait construire un ensemble de deux bâtiments d’habitation avec parking en sous-sol. Une quinzaine d’entreprises interviennent : gros œuvre, étanchéité, serrurerie, peinture, ravalement, espaces verts, plomberie, électricité, menuiseries, plus un maître d’œuvre et un bureau de contrôle.
La réception a lieu le 6 janvier 2015, avec réserves. La livraison des parties communes au syndicat des copropriétaires intervient le 18 février 2015, assortie de 119 réserves. L’expert judiciaire décrira plus tard une « fin de chantier chaotique » : le gros œuvre est défaillant, ce qui empêche les autres corps d’état de terminer leurs ouvrages.
Le syndicat relance le promoteur en mai, juin, puis décembre 2015, mandate un bureau d’études techniques, obtient une expertise judiciaire début 2016 et assigne en mars 2017. Le tribunal condamne le promoteur in solidum avec la quasi-totalité des entreprises et de leurs assureurs. Tout le monde fait appel.
La question posée à la Cour
Trois questions, en réalité. Le vendeur en l’état futur d’achèvement peut-il se décharger de sa garantie en invoquant la faute des entreprises ? Des désordres réservés à la réception peuvent-ils relever de la garantie décennale, et donc des assurances obligatoires ? Et une entreprise qui n’a pas pu achever ses prestations peut-elle échapper à toute responsabilité ?
Ce qu’a jugé la Cour
Sur la garantie du vendeur. L’article 1642-1 du code civil est clair :
Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Les désordres relevés étaient apparents. La responsabilité du vendeur est donc engagée de plein droit, sans qu’il soit besoin de prouver une faute. Et la cour écarte net son argument : le vendeur « ne peut se décharger de sa responsabilité de plein droit en invoquant comme cause étrangère la seule responsabilité des locateurs d’ouvrages ». Il paie, puis se retourne.
L’acquéreur dispose d’un an à compter de la réception ou de la prise de possession pour agir, même si les désordres sont dénoncés après le délai d’un mois de l’article 1642-1. Le référé-expertise interrompt ce délai, qui recommence à courir au dépôt du rapport.
Sur la nature des désordres. Aucun des désordres retenus n’est décennal. La cour passe chaque poste en revue : manque d’enduit, contrepente, garde-corps trop souple, membrane d’étanchéité insuffisante, fissures, absence de clôtures. Deux motifs reviennent. Soit le désordre était apparent à la réception, et il sort alors du champ de la garantie décennale. Soit l’expert ne décrit qu’un risque éventuel — « évolution possible », « vieillissement précoce », « non pérenne » — sans certitude que l’atteinte à la solidité ou l’impropriété surviendra avant l’expiration du délai de dix ans. Un dommage futur n’est indemnisable au titre de l’article 1792 que si sa survenance dans le délai d’épreuve est certaine. Un simple avis d’expert ne suffit pas.
Conséquence en chaîne : les assureurs décennaux sont hors de cause. Les entreprises, elles, restent tenues — mais sur le terrain contractuel, pour faute prouvée, et l’obligation de résultat subsiste jusqu’à la levée des réserves.
Sur la cause étrangère. L’entreprise d’espaces verts soutenait n’avoir pu poser haies et engazonnement, certains copropriétaires n’en voulant pas, sans jamais obtenir d’arbitrage. Elle produit une mise en demeure au maître d’œuvre du 3 novembre 2015 et une mise en demeure au maître d’ouvrage du 18 février 2016. La cour juge la cause étrangère établie, infirme le jugement et rejette toutes les demandes formées contre elle. Le promoteur est en outre condamné à lui verser 5 000 €.
- Des mises en demeure écrites, envoyées pendant le chantier au maître d'œuvre et au maître d'ouvrage, suffisent à établir la cause étrangère et à faire rejeter toutes les demandes contre l'entreprise bloquée.
- Un désordre réservé à la réception, ou dont l'aggravation n'est qu'« possible » selon l'expert, n'est pas décennal : les assurances décennales ne jouent pas.
- Le vendeur en l'état futur d'achèvement répond de plein droit des vices apparents réservés et ne peut opposer la défaillance de ses entreprises à l'acquéreur.
Ce qu’il faut faire concrètement
Pendant le chantier, écrivez. Chaque fois qu’un ouvrage amont n’est pas prêt, qu’un accès vous est refusé ou qu’une instruction manque, adressez un courrier recommandé au maître d’œuvre et au maître d’ouvrage. Datez, décrivez précisément l’obstacle, demandez une réponse. Ces lettres valent plus que toute expertise ultérieure.
Ne facturez pas ce que vous n’avez pas posé. L’entreprise mise hors de cause avait aussi démontré qu’elle n’avait pas facturé les haies non plantées. La cohérence entre vos factures et vos prestations réelles appuie votre démonstration.
Relisez le procès-verbal de réception avant de plaider. Si le désordre y figure comme réserve, la qualification décennale est très difficile à soutenir. Soulevez-le immédiatement : cela écarte la responsabilité de plein droit et renvoie le débat sur le terrain de la faute prouvée, où la charge de la preuve pèse sur votre adversaire.
Vérifiez les exclusions de vos polices en amont. Non-conformité aux obligations contractuelles, ouvrages ayant fait l’objet de réserves, travaux nécessaires pour compléter l’ouvrage : ces trois exclusions, très courantes, vident la garantie dommages intermédiaires dans la plupart des litiges de fin de chantier.
Surveillez vos changements d’assureur. Souscrire la même garantie en base réclamation auprès d’un nouvel assureur met irrévocablement fin à la période subséquente de l’ancien contrat. Un assureur a ainsi été libéré de toute garantie dans cette affaire.
Opposez la prescription. L’action en garantie de parfait achèvement contre une entreprise se prescrit par un an à compter de la réception. Faute d’avoir agi dans ce délai, une demande a été déclarée irrecevable, l’entreprise visée sortant intégralement du litige.
