Comment réagir à la réception d’un commandement de payer visant la clause résolutoire ? Sous quel délai ? Devant quelle juridiction ? Ce guide détaille chaque étape de la procédure, les recours disponibles et les erreurs à éviter pour préserver votre bail commercial et votre fonds de commerce.
1. Qu’est-ce qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un bail commercial ?
Votre bailleur vient de vous délivrer, par exploit d’huissier, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail commercial. Il est nécessaire de réagir sans délai.
Si l’arriéré est faible, vous pouvez bien entendu vous libérer dans le délai d’un mois en réglant les sommes visées conformément à l’article L. 145-41 du Code de commerce. Dans ce cas, la clause résolutoire ne pourra jouer, et sera privée de tout effet.
Si vous ne pouvez régler l’arriéré de loyer dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer les loyers, il est nécessaire de réagir rapidement pour obtenir des délais de paiement auprès du tribunal.
À défaut de réaction dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement par l’huissier, le juge des référés pourra constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation de votre bail commercial et ordonner l’expulsion de votre local commercial.
Pour un exemple concret d’acquisition de clause résolutoire et d’expulsion obtenue par le cabinet, consultez notre décision : expulsion et 109 866 € obtenus.
C’est pourquoi il est indispensable de réagir rapidement, de préférence en sollicitant le recours à un avocat en droit des affaires, spécialisé en bail commercial, étant entendu que de nombreuses solutions existent pour éviter la résiliation du bail commercial.
La procédure à engager sera différente et plusieurs paramètres devront être pris en compte : l’importance de la dette ; les justificatifs en possession du débiteur pour justifier de ses difficultés ; les prévisions financières de la société.
2. Solliciter des délais de paiement avant l’acquisition de la clause résolutoire
Si vous n’avez pas pu régler la situation dans le délai d’un mois, il est fort probable que votre bailleur saisisse le juge des référés du tribunal judiciaire pour que l’acquisition de la clause résolutoire soit constatée, et que votre expulsion puisse être autorisée.
Au cours de cette première audience, et avant même que le juge ne statue sur l’acquisition de la clause résolutoire, il est possible pour le locataire, conformément à la combinaison des articles L. 145-41 alinéa 2 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil, de solliciter du juge qu’il suspende les effets de la clause résolutoire, et reporte et/ou étale le paiement des sommes dues dans la limite de 24 mois.
Il conviendra de justifier, lors de cette audience, du bien-fondé de la demande, de justifier des difficultés, et des prévisions permettant de respecter l’éventuel plan sollicité. La constitution d’un dossier solide étant indispensable pour que la demande soit accordée.
3. La clause résolutoire : comment fonctionne-t-elle exactement ?
La clause résolutoire est une stipulation présente dans la quasi-totalité des baux commerciaux. Elle prévoit la résiliation automatique du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations, et notamment en cas de non-paiement des loyers et charges.
Le mécanisme légal de l’article L. 145-41 C. com.
Le législateur a encadré strictement le jeu de cette clause. L’article L. 145-41 du Code de commerce impose au bailleur de délivrer un commandement de payer par voie d’huissier avant toute mise en œuvre. Ce commandement doit viser expressément la clause résolutoire et détailler les sommes réclamées.
À compter de la signification de ce commandement, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour régler l’intégralité des sommes dues. Ce délai est impératif : il ne peut être raccourci par le bail, même si une clause prévoit un délai plus court.
Ce qui déclenche et ce qui suspend la clause
La clause résolutoire est déclenchée par l’expiration du délai d’un mois sans paiement intégral. Toutefois, elle peut être suspendue par une décision du juge, conformément à l’article L. 145-41 alinéa 2 du Code de commerce. Le locataire qui saisit le tribunal avant ou après l’expiration du délai peut obtenir la suspension des effets de la clause.
Point essentiel : le juge conserve le pouvoir d’accorder des délais de grâce même lorsque le délai d’un mois est expiré, tant qu’aucune décision passée en force de chose jugée n’a constaté ou prononcé la résiliation. C’est un levier majeur pour les locataires en difficulté.
Constatation ou prononciation : une distinction capitale
Il convient de distinguer deux situations :
- La constatation de la résiliation : le juge se borne à constater que les conditions de la clause résolutoire sont réunies. La résiliation est alors rétroactive au jour de l’expiration du délai d’un mois.
- La prononciation de la résiliation : le juge prononce la résiliation du bail en raison d’un manquement grave, sans nécessairement s’appuyer sur la clause résolutoire.
Cette distinction a des conséquences pratiques majeures, notamment sur la possibilité de solliciter des délais de paiement et sur le point de départ de la résiliation. Un avocat spécialisé en contentieux du bail commercial pourra vous conseiller sur la stratégie à adopter selon votre situation.
4. La procédure devant le juge des référés du tribunal judiciaire
La compétence du juge des référés
En matière de bail commercial, le juge des référés du tribunal judiciaire est compétent pour statuer sur les demandes relatives à la clause résolutoire. À Paris, c’est le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris qui connaît de ces litiges, avec une chambre spécialisée en baux commerciaux.
Le bailleur saisit le juge des référés par voie d’assignation, généralement après l’expiration du délai d’un mois suivant le commandement de payer. L’audience intervient en principe dans un délai de quelques semaines à quelques mois selon la juridiction.
Le déroulement de l’audience
L’audience de référé est une audience orale et contradictoire. Le locataire (ou son avocat) peut y présenter ses arguments, notamment pour solliciter la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement au titre des articles L. 145-41 alinéa 2 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil.
Le juge entend les parties, examine les pièces produites et rend une ordonnance de référé, généralement dans un délai de quelques jours à quelques semaines.
Les pièces à préparer impérativement
La constitution d’un dossier solide est déterminante pour obtenir des délais. Il convient de réunir :
- Les bilans et comptes de résultat des derniers exercices
- Un prévisionnel de trésorerie détaillé démontrant la capacité à rembourser l’arriéré
- Les justificatifs des difficultés rencontrées (perte de chiffre d’affaires, sinistre, travaux du bailleur, etc.)
- Une proposition de plan d’apurement réaliste et chiffrée
- Les preuves de bonne foi : paiements partiels effectués, correspondances avec le bailleur
Sans ces éléments, la demande de délais risque d’être rejetée. Un avocat en litiges commerciaux pourra vous accompagner dans la constitution de ce dossier.
Les issues possibles de l’audience
Le juge des référés peut rendre plusieurs types de décisions :
- Suspension de la clause résolutoire et octroi de délais de paiement jusqu’à 24 mois
- Constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, avec éventuellement un délai pour quitter les lieux
- Rejet des demandes du bailleur en cas d’irrégularité du commandement ou de contestation sérieuse
- Renvoi au fond si le juge estime que la situation soulève une contestation sérieuse dépassant ses pouvoirs
En cas de décision défavorable, il est possible d’interjeter appel dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance. Ce délai est très court et impose une réaction immédiate.
5. Solliciter des délais de paiement après l’acquisition de la clause résolutoire
L’article L. 145-41 alinéa 2 du Code de commerce ouvre la possibilité au locataire de solliciter du tribunal judiciaire qu’il suspende la réalisation de la clause résolutoire et ses effets, tant que la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.
Enfin, et lorsqu’un étalement des loyers impayés jusqu’à 24 mois est insuffisant, compte tenu des prévisions de trésorerie, le débiteur devra solliciter, avant l’acquisition de la clause résolutoire, l’ouverture d’un redressement judiciaire.
6. L’ouverture d’un redressement judiciaire pour paralyser l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion
Cette hypothèse est à envisager lorsque l’arriéré de la dette est très important et que, par conséquent, le délai de 24 mois ne permettrait pas au débiteur de rembourser la dette existante, tout en réglant les loyers à venir.
Dans ce cas, le débiteur pourra songer à l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire, ce qui lui permettra, non seulement de différer le remboursement de sa dette pendant la période d’observation (entre 6 et 18 mois), mais également et surtout d’obtenir un étalement de sa dette locative (et éventuellement de ses autres dettes) jusqu’à 10 ans.
Pour que cette procédure puisse être mise en œuvre, il faudra nécessairement que le jugement ouvrant la procédure de redressement judiciaire intervienne avant la décision rendue par la cour d’appel, et que l’appel soit interjeté dans les 15 jours suivant la signification de l’ordonnance constatant l’acquisition de la clause résolutoire.
Le cabinet JEM-AVOCAT a obtenu en appel l’irrecevabilité des demandes d’un bailleur après l’ouverture d’un redressement judiciaire, permettant de préserver le bail commercial de notre client. Consultez cette décision.
Il est à noter que le bailleur, de son côté, dispose de la possibilité de déclarer sa créance de loyers impayés dans le cadre de la procédure collective. La maîtrise de ces deux volets — contentieux du bail et procédure collective — est indispensable pour défendre efficacement vos intérêts.
7. Les erreurs classiques à éviter
De nombreux locataires commettent des erreurs qui compromettent irrémédiablement leurs chances de conserver leur bail. Voici les plus fréquentes :
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Ignorer le commandement de payer ou le considérer comme une simple relance. Le commandement de payer visant la clause résolutoire est un acte juridique formel qui déclenche un délai d’un mois. L’ignorer, c’est laisser la clause résolutoire s’acquérir automatiquement.
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Ne pas consulter un avocat immédiatement. Le délai d’un mois est extrêmement court. Attendre la dernière semaine pour chercher un avocat en litiges commerciaux réduit considérablement les marges de manœuvre, notamment pour préparer le dossier et saisir le juge.
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Régler partiellement la dette en pensant que cela suffit. Un paiement partiel, même substantiel, ne suspend pas la clause résolutoire. Seul le paiement intégral des sommes visées dans le commandement neutralise la clause dans le délai d’un mois. Un paiement partiel pourra toutefois démontrer la bonne foi du locataire devant le juge.
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Ne pas contester le montant réclamé. Les décomptes des bailleurs comportent parfois des erreurs : charges non justifiées, indexation mal calculée, TVA indûment facturée. Vérifiez systématiquement le décompte annexé au commandement de payer. Si le montant est contestable, cela peut constituer un argument devant le juge. Votre avocat pourra également examiner si une saisie conservatoire pratiquée par le bailleur est régulière.
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Attendre l’audience sans préparer de dossier financier. Le juge des référés accorde des délais de paiement uniquement si le locataire démontre sa capacité à respecter un échéancier. Se présenter à l’audience sans bilan, sans prévisionnel ni proposition de plan d’apurement est le moyen le plus sûr de voir sa demande rejetée.
8. FAQ
Quel est le délai pour réagir après un commandement de payer ?
Le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer pour régler l’intégralité des sommes réclamées (art. L. 145-41 C. com.). Ce délai ne peut être réduit par une clause du bail. Passé ce délai, la clause résolutoire est réputée acquise. Toutefois, même après son acquisition, il reste possible de saisir le juge pour solliciter des délais de paiement et la suspension de la clause, tant qu’aucune décision définitive n’a été rendue. Il est donc impératif de consulter un avocat spécialisé en bail commercial dès la réception du commandement.
Le juge peut-il accorder des délais de paiement même si la clause résolutoire est acquise ?
Oui. L’article L. 145-41 alinéa 2 du Code de commerce permet au juge de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Concrètement, même si le délai d’un mois est expiré, le locataire peut obtenir un étalement de sa dette jusqu’à 24 mois en application de l’article 1343-5 du Code civil. Le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation et tiendra compte de la situation financière du locataire, de sa bonne foi et de la viabilité du plan d’apurement proposé.
Mon bailleur peut-il m’expulser sans décision de justice ?
Non. L’expulsion d’un locataire commercial ne peut intervenir que sur le fondement d’une décision de justice exécutoire, généralement une ordonnance de référé ou un jugement au fond. Même si la clause résolutoire est acquise, le bailleur doit obtenir un titre exécutoire puis faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier) pour procéder à l’expulsion. Toute expulsion sans titre constituerait une voie de fait sanctionnée par la loi. Si votre bailleur exerce des pressions ou tente de vous expulser de fait (changement de serrures, coupure d’accès), il convient de saisir immédiatement le juge des référés pour faire cesser le trouble.
La dette de loyer est-elle effacée en cas de redressement judiciaire ?
La dette de loyer antérieure au jugement d’ouverture du redressement judiciaire est gelée : elle ne disparaît pas, mais son recouvrement est suspendu pendant la période d’observation. Le bailleur doit déclarer sa créance auprès du mandataire judiciaire dans un délai de deux mois. À l’issue de la procédure, si un plan de redressement est adopté, la dette pourra être étalée jusqu’à 10 ans, avec d’éventuels abandons partiels. En revanche, les loyers postérieurs au jugement d’ouverture doivent être payés à leur échéance : ce sont des créances de la procédure bénéficiant d’un traitement prioritaire. Pour une stratégie complète combinant procédure collective et contentieux du bail, l’accompagnement d’un avocat est indispensable.
Puis-je contester le montant des loyers réclamés ?
Oui, et c’est un point souvent négligé. Le locataire peut contester le décompte annexé au commandement de payer pour plusieurs motifs : erreur de calcul, application d’une indexation irrégulière, charges non justifiées ou non récupérables, double facturation, ou encore imputation erronée des paiements déjà effectués. Si le montant du commandement est inexact, la validité même du commandement peut être remise en cause. Par ailleurs, en matière de recouvrement de créances, le créancier a l’obligation de justifier précisément les sommes qu’il réclame. Un examen attentif du décompte, idéalement avec l’aide d’un avocat en litiges commerciaux, peut révéler des erreurs permettant de réduire significativement l’arriéré et de renforcer votre position devant le juge.
Vous avez reçu un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire ? N’attendez pas l’expiration du délai d’un mois. Contactez JEM-AVOCAT pour étudier vos options et engager une procédure pour préserver votre bail commercial et votre fonds de commerce.
