Les faits de l'espèce
Par acte sous seing privé du 1er août 2018, notre client a donné à bail à [Société 2] un local commercial situé à Paris, pour une durée de dix années. Le loyer annuel en principal s'élevait à 170 000 euros HT/HC, payable trimestriellement d'avance, avec une remise de 10 000 euros HT/HC par an pendant les trois premières années.
À la suite d'une première cessation de paiement des loyers, les parties ont régularisé un protocole d'accord transactionnel le 20 mai 2021, restituant une partie du local au bailleur et réduisant le loyer annuel à 130 000 euros HT.
Malgré cette réduction, [Société 2] a de nouveau cessé de régler ses loyers. Le 8 janvier 2025, notre client a fait délivrer un commandement de payer 94 439,72 euros au titre des loyers et charges dus au mois de décembre 2024 inclus. Les causes du commandement n'ont pas été acquittées dans le mois. La dette a continué à augmenter, atteignant 234 003,03 euros au 1er août 2025.
La saisine du juge des référés
Par exploit du 28 avril 2025, notre client a fait citer [Société 2] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce.
Notre client demandait notamment de constater l'acquisition de la clause résolutoire, d'ordonner l'expulsion, de condamner [Société 2] au paiement d'une provision de 112 923,49 euros, d'une indemnité forfaitaire de 10 % (article 8.2 du bail), d'une indemnité d'occupation majorée de 10 % (article 8.2.4) et d'une astreinte de 1 000 euros par jour de retard.
À l'audience du 6 août 2025, [Société 2] avait constitué avocat mais n'a pas comparu.
Les arguments développés par JEM-AVOCAT
JEM-AVOCAT a fondé son action sur l'article L.145-41 du code de commerce et la clause résolutoire stipulée au bail.
Sur la clause résolutoire : JEM-AVOCAT a démontré que le commandement de payer du 8 janvier 2025 visait la clause prévoyant la résolution de plein droit en cas de défaut de paiement à l'expiration d'un délai d'un mois. Les causes n'ayant pas été acquittées, la clause était acquise au 8 février 2025.
Sur la provision : JEM-AVOCAT a produit les stipulations contractuelles et le relevé de compte établissant la dette locative.
Sur l'aggravation de la dette : JEM-AVOCAT a souligné que [Société 2] n'avait réglé aucun loyer courant tout en continuant à exploiter les locaux, portant la dette à 234 003,03 euros.
Sur l'indemnité d'occupation : JEM-AVOCAT a sollicité l'application de la clause prévoyant une indemnité égale au loyer majoré de 10 %.
La solution retenue par la juridiction
Par ordonnance du 18 septembre 2025, le juge des référés a fait droit aux demandes principales avec certains aménagements.
Clause résolutoire : acquise au 8 février 2025. Expulsion ordonnée avec concours d'un serrurier et de la force publique.
Provision : 109 866,28 euros au titre des loyers, charges et accessoires au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2025 sur 94 439,72 euros et de l'assignation pour le surplus.
Indemnité d'occupation : fixée à compter du 1er février 2025, égale au loyer contractuel, charges, taxes et accessoires. La majoration de 10 % a été écartée en tant que clause pénale relevant du juge du fond.
Clauses pénales écartées : la majoration de 4 points des intérêts, la pénalité forfaitaire de 10 % et la demande relative au dépôt de garantie ont été qualifiées de clauses pénales au sens de l'article 1231-5 du code civil.
Astreinte : écartée, le concours de la force publique étant suffisant.
[Société 2] a été condamnée aux dépens (dont 396,93 euros de commandement) et à 2 000 euros au titre de l'article 700 du CPC.
Les implications pratiques
L'efficacité de la clause résolutoire : outil le plus efficace pour le bailleur confronté à des impayés. Le non-paiement dans le mois du commandement entraîne la résiliation automatique, sans caractérisation de l'urgence.
La qualification de clause pénale : les majorations contractuelles ont été qualifiées de clauses pénales, renvoyant leur appréciation au juge du fond. Le bailleur conserve le droit à une indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel.
La non-comparution du preneur : en application de l'article 472 du CPC, le juge fait droit à la demande régulière et bien fondée. Le juge conserve néanmoins son pouvoir d'appréciation.
Ce que l'appel peut changer : un appel pourrait conduire la Cour à accorder des délais de paiement ou à suspendre les effets de la clause résolutoire (article L.145-41 du code de commerce). Toutefois, l'ampleur de l'arriéré et la non-comparution du preneur rendent cette issue peu probable.