Responsabilité professionnelle d'un avocat rédacteur d'un acte de cession de fonds de commerce

En février 2016, les dirigeants de notre client, une société de restauration, ont conclu une promesse de cession de fonds de commerce pour un local situé à Paris. Un cabinet d'avocats a été consulté pour la rédaction de l'acte de cession et le conseil sur le projet de bail commercial.

Le 11 mai 2016, notre client a fait l'acquisition du fonds de commerce et un bail commercial a été conclu avec le bailleur, prévoyant une destination de restauration à l'exclusion de toute autre activité. Après l'acquisition, notre client a découvert que le règlement de copropriété de l'immeuble interdisait expressément l'activité de restauration, rendant l'exploitation du fonds impossible.

Par jugement du 9 juillet 2018, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la résolution de l'acte de cession pour défaut d'objet certain. La cour d'appel de Paris a infirmé ce jugement le 24 février 2021 et annulé la cession pour erreur, retenant la responsabilité du bailleur à hauteur de 50 % du préjudice. Par ailleurs, le tribunal de grande instance de Paris avait prononcé la résolution judiciaire du bail aux torts du bailleur le 19 décembre 2019.

Par acte du 7 mai 2021, notre client a assigné le cabinet d'avocats rédacteur de l'acte devant le tribunal judiciaire de Paris en responsabilité professionnelle, sollicitant la condamnation au paiement de 27 500 euros en indemnisation de la perte du prix d'acquisition, de 5 210 euros au titre des frais d'actes et droits de mutation, de 5 000 euros en réparation du préjudice moral, ainsi que de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le cabinet d'avocats a contesté toute faute, soutenant avoir attiré l'attention des parties sur la nécessité de vérifier l'extraction et l'autorisation de l'activité de restauration, et invoquant l'autorisation donnée par le syndic de copropriété.

JEM-AVOCAT a démontré que le cabinet d'avocats rédacteur de l'acte avait manqué à son obligation de vérifier la validité et l'efficacité de l'acte de cession. Le cabinet a établi que :

• L'avocat rédacteur d'acte est tenu d'une obligation de conseil renforcée et ne peut s'exonérer en invoquant les compétences de son client ou l'intervention d'un autre professionnel.
• Le règlement de copropriété avait été communiqué aux parties avant la signature, mais n'avait fait l'objet d'aucune vérification de la part du cabinet adverse.
• L'autorisation du syndic de copropriété était sans valeur juridique, le syndic ne disposant pas du pouvoir d'autoriser une activité contraire au règlement de copropriété.
• La promesse de cession contenait une condition suspensive relative à la conformité de l'extraction, ce qui aurait dû alerter l'avocat sur la nécessité de vérifications approfondies.

JEM-AVOCAT a en outre démontré que l'impécuniosité du cédant, dont la société avait été dissoute et radiée dès juin 2016, rendait impossible toute indemnisation par ce dernier, justifiant le préjudice correspondant au solde du prix de cession.

Le tribunal judiciaire de Paris a retenu la responsabilité professionnelle du cabinet d'avocats pour manquement à son obligation de vérification en qualité de rédacteur d'acte. Le tribunal a jugé que l'avocat ne pouvait se retrancher derrière l'autorisation du syndic, celui-ci ne pouvant délivrer une autorisation contraire au règlement de copropriété.

Le tribunal a condamné le cabinet au paiement de 32 710 euros de dommages-intérêts, comprenant la moitié du prix de cession (27 500 euros), les honoraires de rédaction (3 000 euros), les droits de mutation (960 euros) et divers frais (1 250 euros). Le tribunal a en revanche écarté la demande au titre du préjudice moral, celui-ci étant celui des dirigeants et non de la société. Le cabinet a également été condamné aux dépens et au paiement de 3 000 euros au titre de l'article 700.

L'obligation de vérification renforcée de l'avocat rédacteur d'acte

Cette décision rappelle l'étendue de l'obligation de conseil de l'avocat qui intervient en qualité de rédacteur d'un acte de cession de fonds de commerce. L'avocat ne peut se contenter des déclarations du cédant ou du bailleur et doit procéder à des vérifications indépendantes, notamment du règlement de copropriété.

L'inefficacité de l'autorisation du syndic

Le tribunal confirme qu'une autorisation délivrée par le syndic de copropriété ne saurait pallier une interdiction figurant dans le règlement de copropriété. L'avocat rédacteur d'acte doit impérativement vérifier la conformité de l'activité projetée aux stipulations du règlement.

Ce que l'appel peut changer

Le cabinet d'avocats pourrait contester en appel l'étendue du préjudice retenu, notamment le lien de causalité entre la faute et la perte du prix de cession. Toutefois, la qualification de la faute de l'avocat rédacteur d'acte repose sur une jurisprudence bien établie de la Cour de cassation qui devrait être confirmée.