La question de la déductibilité de la TVA lors de la cession d’actifs immobiliers constitue un enjeu majeur pour les investisseurs et les sociétés civiles immobilières. L’arrêt rendu par la Cour administrative d’appel de Paris le 27 avril 2026 apporte un éclairage décisif sur l’articulation entre le droit fiscal français et le droit de l’Union européenne en matière de transmission d’universalité de biens.
Les faits du litige fiscal
La SCI ANSI, membre d’un groupe fiscalement intégré dont la société-mère était la SA Orpéa (devenue Emeis), était propriétaire d’un ensemble immobilier situé à Saint-Palais-sur-Mer. Cet immeuble était loué à la SA Orpéa qui y exploitait un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) d’une capacité de 87 lits.
En octobre 2013, la SCI a décidé de commercialiser les 75 chambres de l’établissement auprès d’investisseurs privés. Elle a confié cette mission à la SAS Cerenicimo, agence immobilière spécialisée. Les honoraires de commercialisation versés à cette société ont généré de la TVA que la SCI ANSI a déduit de ses déclarations.
À l’issue d’une vérification de comptabilité portant sur les années 2013 à 2015, l’administration fiscale a remis en cause cette déduction. Le vérificateur a considéré que :
- Les cessions de chambres constituaient des ventes d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans
- Ces opérations étaient exonérées de TVA en application de l’article 261, 5, 2° du CGI
- Par conséquent, la TVA grevant les honoraires de commercialisation n’était pas déductible
Cette analyse a conduit à :
- L’annulation du crédit de TVA déclaré par la société
- La mise en recouvrement de rappels de TVA assortis d’intérêts de retard
Le tribunal administratif de Montreuil, saisi par la SCI, avait partiellement rejeté sa demande, malgré un dégrèvement de 385 811 euros accordé en cours d’instance par l’administration.
L’erreur de droit de l’administration fiscale
Une interprétation trop restrictive de l’article 257 bis du CGI
L’administration fiscale s’était fondée sur une lecture littérale de l’article 257 bis du code général des impôts, qui prévoit une dispense de TVA lors de la transmission d’une universalité de biens entre redevables. Pour le service vérificateur, cette disposition ne pouvait bénéficier qu’aux opérations normalement soumises à la TVA, excluant ainsi les cessions d’immeubles exonérées.
La Cour a relevé que cette interprétation était incompatible avec le droit de l’Union européenne, et plus précisément avec l’article 19 de la directive 2006/112/CE du 28 novembre 2006 :
« Les États membres peuvent considérer que, à l’occasion de la transmission, à titre onéreux ou à titre gratuit ou sous forme d’apport à une société, d’une universalité totale ou partielle de biens, aucune livraison de biens n’est intervenue et que le bénéficiaire continue la personne du cédant. »
L’obligation d’appliquer la règle de non-livraison à toutes les transmissions
La Cour rappelle la jurisprudence constante de la Cour de Justice de l’Union européenne (CJUE), notamment les arrêts :
- Zita Modes Sàrl (C-497/01 du 27 novembre 2003)
- Finanzamt Lüdenscheid (C-444/10 du 10 novembre 2011)
- Virgil Mailat (C-17/18 du 19 décembre 2018)
Selon cette jurisprudence, un État membre qui transpose l’article 19 de la directive doit appliquer la règle de non-livraison à toute transmission d’universalité de biens, sans pouvoir la limiter aux seules opérations imposables.
Or, l’article 257 bis du CGI, en ne prévoyant qu’une « dispense » de TVA, ne peut par définition s’appliquer qu’aux opérations relevant de la taxe. Cette restriction est contraire aux objectifs de la directive européenne.
Les conséquences sur la déductibilité de la TVA
En application de la jurisprudence Abbey National (C-408/98 du 22 février 2001), lorsqu’une transmission d’universalité de biens est réputée ne pas être intervenue, les frais exposés pour la réaliser constituent des frais généraux de l’entreprise cédante. À ce titre, la TVA correspondante est intégralement déductible, puisqu’elle fait partie des éléments constitutifs du prix de l’ensemble des opérations réalisées par l’assujetti.
La décision de la Cour administrative d’appel
La qualification de transmission d’universalité partielle de biens
La Cour a analysé les modalités de cession des chambres pour déterminer si elles constituaient effectivement des transmissions d’universalités de biens au sens du droit européen.
Elle relève plusieurs éléments déterminants :
- Chaque chambre était meublée et louée à la SA Orpéa
- Les actes de vente prévoyaient que les acquéreurs prenaient le bail existant avec Orpéa pour une durée de 11 ans et 9 mois ferme
- L’intention des acquéreurs, exprimée dans les actes, était de poursuivre l’activité de location soumise à TVA
La Cour applique les critères dégagés par la CJUE dans ses arrêts Schriever (C-444/10) et W. sp. z o.o. (C-729/21) : relève de la notion de transmission d’universalité le transfert permettant au cessionnaire de poursuivre une activité économique autonome, même si tous les éléments n’ont pas été transmis.
En l’espèce, bien que la SCI ait conservé les équipements collectifs (salle de restauration notamment) et cédé les chambres à plusieurs acquéreurs distincts, la Cour juge que :
« Les éléments transmis ne peuvent toutefois être regardés comme faisant partie d’un ensemble inséparable de biens et sont suffisants pour permettre à chaque acquéreur de poursuivre durablement une activité économique autonome de location à la SA Orpéa. »
L’écart du droit national incompatible
Point remarquable de cet arrêt : la Cour fait directement application du droit de l’Union européenne en écartant les dispositions de l’article 257 bis du CGI jugées incompatibles avec la directive.
Elle juge que :
« La SCI ANSI est, par suite, fondée à soutenir que les dispositions de l’article 257 bis du code général des impôts doivent être écartées en tant qu’elles excluent les opérations exonérées du bénéfice de la règle de la non-livraison en cas de transmission d’une universalité totale ou partielle de biens. »
Le dispositif favorable au contribuable
La Cour :
- Annule l’article 2 du jugement du tribunal administratif
- Constate un non-lieu à statuer à concurrence de 385 811 euros (dégrèvement administratif)
- Prononce la décharge totale des rappels de TVA demeurant en litige
- Rétablit un crédit de TVA de 313 123 euros
- Condamne l’État à verser 1 500 euros au titre des frais de procédure
L’enseignement pour le contribuable
- L'article 257 bis du CGI peut être écarté lorsqu'il est incompatible avec la directive TVA européenne, notamment pour les cessions d'immeubles exonérées
- La cession de lots immobiliers loués peut constituer une transmission d'universalité partielle de biens si l'acquéreur poursuit l'activité économique du cédant
- Les frais de commercialisation exposés pour une telle transmission constituent des frais généraux ouvrant droit à déduction intégrale de la TVA
- L'intention du cessionnaire de poursuivre l'activité, documentée dans les actes, est un critère déterminant de la qualification
- Le contribuable peut invoquer directement les dispositions d'une directive européenne non correctement transposée
Les implications pratiques
Pour les SCI et investisseurs immobiliers
Cet arrêt ouvre des perspectives importantes pour les sociétés civiles immobilières procédant à la cession fractionnée d’actifs locatifs. Lorsque les conditions sont réunies (poursuite de l’activité par les acquéreurs, baux en cours transférés), la TVA sur les frais de cession peut être récupérée, même si l’opération est en principe exonérée.
Les critères de qualification dégagés par la jurisprudence européenne et confirmés par cet arrêt sont :
- L’existence d’éléments suffisants pour permettre la poursuite d’une activité autonome
- L’intention documentée de l’acquéreur de poursuivre l’exploitation
- L’absence de liquidation immédiate de l’activité concernée
Pour les contribuables en contentieux
Les entreprises ayant fait l’objet de redressements similaires disposent désormais d’un argumentaire solide fondé sur l’invocabilité directe du droit de l’Union européenne. L’incompatibilité de l’article 257 bis du CGI avec l’article 19 de la directive TVA peut être soulevée devant les juridictions administratives.
Recommandations pratiques
Pour sécuriser la déductibilité de la TVA lors de cessions immobilières :
- Documenter l’intention des acquéreurs de poursuivre l’activité économique dans les actes de vente
- Structurer les cessions de manière à transférer un ensemble cohérent permettant la poursuite d’une activité autonome
- Conserver les preuves de la continuité d’exploitation (baux transférés, correspondances avec les cessionnaires)
- En cas de contrôle fiscal, invoquer le droit de l’Union européenne si l’administration refuse la déduction sur le fondement de l’exonération de la cession
Cet arrêt illustre l’importance croissante du droit européen dans le contentieux fiscal français et la nécessité, pour les contribuables comme pour leurs conseils, de maîtriser l’articulation entre les textes nationaux et les directives communautaires.
