Les faits du litige fiscal
La SCI Louximmo a cédé le 27 septembre 2018 un appartement et deux caves situés rue de l’Abbé de l’Épée dans le cinquième arrondissement de Paris. Considérant que ce bien constituait la résidence principale de ses associés, M. et Mme A…, la société a placé la plus-value réalisée lors de cette vente sous le régime de l’exonération prévue par le 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts.
À l’issue d’un contrôle sur pièces, l’administration fiscale a contesté cette exonération. Elle a considéré que les conditions de la résidence principale n’étaient pas remplies, notamment parce que les associés avaient dû habiter temporairement à une autre adresse pendant des travaux de réfection consécutifs à un incendie.
L’administration a alors assujetti la société à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu, de contributions sociales et de taxe sur les plus-values de cession d’immeubles au titre de l’année 2018. Un avis de mise en recouvrement a été émis le 30 septembre 2021 au nom de la SCI Louximmo.
Déboutée en première instance par le tribunal administratif de Paris le 18 septembre 2024, la société a interjeté appel devant la Cour administrative d’appel de Paris.
Le vice de procédure identifié
La particularité de cette affaire réside dans le fait que la Cour a relevé d’office un moyen d’ordre public que ni le contribuable ni l’administration n’avaient soulevé : l’erreur sur l’identité du redevable légal de l’impôt.
Le régime fiscal des plus-values immobilières des SCI
Les sociétés civiles immobilières qui n’ont pas opté pour l’impôt sur les sociétés sont dites « translucides » fiscalement. Aux termes de l’article 8 du code général des impôts :
« Les associés des sociétés en nom collectif et les commandités des sociétés en commandite simple sont, lorsque ces sociétés n’ont pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, personnellement soumis à l’impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société. (…) Il en est de même (…) des membres des sociétés civiles. »
Autrement dit, ce ne sont pas les SCI qui sont imposables, mais leurs associés personnes physiques, à proportion de leurs droits dans la société.
L’articulation entre paiement et redevabilité
Le mécanisme prévu par les articles 150 VF et 150 VH du CGI organise un paiement par la société lors de la cession, mais ce versement a un caractère libératoire pour les associés. La Cour rappelle avec précision :
« Si les dispositions combinées des articles 150 VF et 150 VH prévoient qu’en cas de cession d’un bien ou droit immobilier par une société ou un groupement soumis au régime fiscal des sociétés de personnes, l’impôt est acquitté par cette société (…), l’administration ne peut, dans le cas où le versement ainsi opéré a été calculé sur une base insuffisante, mettre en recouvrement les compléments d’imposition correspondants qu’au nom des seuls redevables légaux, c’est-à-dire des associés soumis à l’impôt sur le revenu présents à la date de la cession de l’immeuble. »
L’erreur fatale de l’administration
En l’espèce, l’avis de mise en recouvrement du 30 septembre 2021 a été émis au nom de la SCI Louximmo elle-même. Or, la société n’étant passible ni de l’impôt sur les sociétés ni de l’impôt sur le revenu à raison de cette plus-value, elle ne pouvait légalement être désignée comme redevable des impositions supplémentaires.
Cette erreur, en apparence technique, constitue un vice substantiel affectant la régularité de la procédure d’imposition. L’administration aurait dû émettre des avis de mise en recouvrement au nom de chacun des associés personnes physiques, à proportion de leurs droits dans la SCI.
La décision de la juridiction administrative
La Cour administrative d’appel de Paris a fait application de l’article R. 611-7 du code de justice administrative en informant les parties, par un courrier du 24 mars 2026, qu’elle envisageait de relever d’office ce moyen d’ordre public.
Après avoir entendu les observations de la société requérante, la Cour a prononcé :
- L’annulation du jugement du tribunal administratif de Paris du 18 septembre 2024
- La décharge totale des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu, de contributions sociales et de taxe sur les plus-values, ainsi que des intérêts de retard correspondants
La Cour a expressément précisé qu’elle statuait « sans qu’il soit besoin d’examiner les moyens de la requête », c’est-à-dire sans se prononcer sur le fond du litige relatif à l’exonération au titre de la résidence principale. L’erreur procédurale suffisait à elle seule à justifier la décharge.
Cette solution illustre parfaitement le principe selon lequel le respect des règles de procédure fiscale conditionne la validité de l’imposition, indépendamment de son bien-fondé au regard du droit de fond.
L’enseignement pour le contribuable
- Une SCI translucide n'est jamais redevable de l'impôt sur les plus-values immobilières : seuls ses associés personnes physiques le sont, à proportion de leurs droits
- Un avis de mise en recouvrement émis au nom de la mauvaise personne est irrégulier et entraîne la décharge des impositions
- Le moyen d'ordre public peut être relevé d'office par le juge, même si le contribuable ne l'a pas soulevé
- L'erreur sur le redevable légal est un vice substantiel qui dispense d'examiner le fond du litige
- En cas de redressement, vérifiez systématiquement l'identité du destinataire de l'avis de mise en recouvrement
Les implications pratiques
Pour les SCI et leurs associés
Cette décision rappelle l’importance de bien identifier le redevable légal lors de toute procédure de contrôle fiscal portant sur une SCI soumise au régime des sociétés de personnes. En cas de redressement relatif à une plus-value immobilière :
- L’administration doit notifier les rectifications à chaque associé pour sa quote-part
- Les avis de mise en recouvrement doivent être émis au nom des associés, non de la société
- Tout manquement à cette règle constitue un moyen de décharge à faire valoir en contentieux
Pour les praticiens du contentieux fiscal
Cette affaire illustre l’intérêt d’un examen exhaustif de la régularité formelle de la procédure d’imposition, au-delà des seuls moyens de fond. Les vices affectant l’identification du redevable sont des moyens d’ordre public que le juge peut relever d’office.
Il convient également de noter que même lorsque le contribuable n’a pas identifié ce type d’irrégularité dans ses écritures, le juge administratif peut soulever d’office le moyen et en informer les parties pour recueillir leurs observations.
Une mise en garde pour l’administration fiscale
Cette décision rappelle à l’administration fiscale la nécessité d’une rigueur absolue dans l’identification des redevables, particulièrement pour les structures translucides comme les SCI, les SARL de famille ou les sociétés en nom collectif. L’erreur commise ici n’était pas une simple négligence rédactionnelle mais une méconnaissance du mécanisme d’imposition applicable aux plus-values des sociétés de personnes.
Le fait que ni le tribunal administratif ni l’administration elle-même n’aient relevé cette irrégularité en première instance souligne la complexité de ces questions et l’utilité du recours à un avocat spécialisé en contentieux fiscal dès les premiers stades de la procédure.
