Les faits du litige fiscal
La SAS Altana investissements, société exerçant une activité de marchand de biens immobiliers, a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur les exercices clos en 2016 et 2017. À l’issue de ce contrôle, l’administration fiscale lui a notifié des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés, assorties d’intérêts de retard et de la majoration de 40 % pour manquement délibéré.
Le redressement portait sur deux chefs de rectification distincts :
Premier chef : la société avait acquis en viager, le 13 octobre 2007, une maison située à Beaulandais qu’elle donnait en location à un salarié de sa société mère pour un loyer mensuel de 157,72 euros (soit environ 1,60 euro le m² pour un bien de 98 m²). L’administration a considéré que ce loyer était anormalement bas et constituait une renonciation à recettes constitutive d’un acte anormal de gestion. Elle a estimé que le loyer aurait dû être fixé à 644,84 euros mensuels en 2016 et 637,80 euros en 2017 (soit 6,58 et 6,51 euros le m²).
Second chef : la société avait également acquis une villa à Ramatuelle pour 3 400 000 euros et avait déduit diverses charges afférentes à ce bien (entretien, électricité, taxe d’habitation). L’administration a remis en cause ces déductions au motif que le bien était mis à la disposition personnelle de M. A., ancien associé majoritaire et dirigeant du groupe.
Le tribunal administratif de Paris avait rejeté la demande de décharge de la société par jugement du 5 novembre 2024.
Le vice de procédure identifié
Dans cette affaire, c’est moins un vice de procédure au sens strict qu’un défaut de preuve de l’administration qui a conduit à la réduction du redressement.
Le cadre juridique de l’acte anormal de gestion
La Cour rappelle le principe fondamental en matière d’acte anormal de gestion :
« Constitue un acte anormal de gestion l’acte par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. Il appartient, en règle générale, à l’administration, qui n’a pas à se prononcer sur l’opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, d’établir les faits sur lesquels elle se fonde pour invoquer ce caractère anormal. »
En application des articles 38 et 209 du Code général des impôts, l’administration supporte donc la charge de la preuve lorsqu’elle entend démontrer le caractère anormal d’un acte de gestion.
L’insuffisance de la preuve apportée par l’administration
Concernant le loyer de la maison de Beaulandais, la Cour reconnaît certes que le loyer de 157 euros mensuels pour une maison de 98 m² « ne peut qu’être regardé comme anormalement bas ». L’administration a donc bien établi le caractère anormal du loyer.
Toutefois, la Cour relève que l’administration ne justifie pas des éléments permettant d’établir le montant du loyer normal qu’elle entend substituer au loyer pratiqué :
« L’administration ne justifie pas des éléments permettant d’établir que ce loyer devait être fixé à 6,58 euros le m² en 2016 et 6,51 euros le m² en 2017 en se bornant à indiquer que cette évaluation a été faite au vu des informations consultées sur le site internet www.lacoteimmo.com. »
La simple référence à des informations consultées sur un site internet immobilier, sans production d’éléments de comparaison précis et circonstanciés, est jugée insuffisante pour établir la valeur locative normale du bien.
La décision de la juridiction administrative
Une décharge partielle accordée
Face à cette insuffisance probatoire, la Cour administrative d’appel de Paris adopte une solution pragmatique : elle retient l’évaluation que la société elle-même avait admise au cours du contrôle et dans ses écritures, soit un loyer de 5 euros le m².
La Cour ordonne ainsi :
- La réduction des bases imposables à l’impôt sur les sociétés au titre des exercices 2016 et 2017 ;
- La décharge des cotisations supplémentaires correspondant à cette réduction.
Le loyer mensuel de référence passe donc de 644,84 euros (retenu par l’administration) à 490 euros (5 euros × 98 m²), soit une différence de près de 155 euros mensuels sur laquelle la société obtient gain de cause.
Le rejet des autres moyens
En revanche, la Cour rejette les conclusions de la société concernant les charges déduites au titre de la villa de Ramatuelle.
La Cour applique ici les principes classiques de répartition de la charge de la preuve en matière de déductibilité des charges :
« Il appartient au contribuable de justifier tant du montant des charges qu’il entend déduire que de la correction de leur inscription en comptabilité, c’est-à-dire du principe même de leur déductibilité. Dans l’hypothèse où le contribuable s’acquitte de cette obligation, il incombe ensuite au service, s’il s’y croit fondé, d’apporter la preuve de ce que la charge en cause n’est pas déductible par nature, qu’elle est dépourvue de contrepartie, qu’elle a une contrepartie dépourvue d’intérêt pour le contribuable ou que la rémunération de cette contrepartie est excessive. »
Or, l’administration avait réuni un faisceau d’indices concordants démontrant l’utilisation personnelle du bien par M. A. : contrat d’assurance le mentionnant comme locataire, abonnement Canal+ au nom de son épouse, convention de mise à disposition prévoyant explicitement son usage personnel, etc.
La majoration de 40 % pour manquement délibéré est également maintenue sur ce chef de redressement.
L’enseignement pour le contribuable
- L'administration doit prouver non seulement le caractère anormal d'un loyer, mais aussi le montant du loyer normal qu'elle entend substituer
- Une simple référence à des sites internet immobiliers, sans éléments de comparaison précis, est insuffisante pour établir la valeur locative normale
- À défaut de preuve suffisante, le juge peut retenir l'évaluation reconnue par le contribuable lui-même
- En matière de déductibilité des charges, c'est au contribuable de justifier que les dépenses ont été engagées dans l'intérêt de l'exploitation
- Un bien inscrit en stock ne permet pas automatiquement de déduire les charges afférentes si l'intention réelle de revente n'est pas établie
Les implications pratiques
Pour les contribuables faisant l’objet d’un redressement pour loyer sous-évalué
Cette décision rappelle que l’administration fiscale ne peut se contenter d’affirmer qu’un loyer est anormalement bas. Elle doit documenter précisément l’évaluation du loyer normal qu’elle retient, en s’appuyant sur des éléments de comparaison pertinents (biens similaires, même secteur géographique, même période).
En cas de contestation, le contribuable doit systématiquement demander à l’administration de produire les éléments de comparaison sur lesquels elle fonde son évaluation. Une simple mention de consultation de sites internet génériques peut être efficacement contestée.
Pour les sociétés détenant des biens immobiliers
Cette affaire illustre également les risques fiscaux liés à la détention par une société de biens immobiliers susceptibles d’être utilisés par ses dirigeants ou associés :
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Formaliser les conditions d’utilisation : toute mise à disposition doit faire l’objet d’une convention écrite prévoyant une contrepartie à valeur de marché ;
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Documenter l’usage professionnel : si le bien est censé servir à l’activité de la société (réunions, réception de clients), il convient de conserver des preuves tangibles (agendas, comptes-rendus, attestations) ;
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Être cohérent avec l’inscription comptable : un bien inscrit en stock doit faire l’objet de démarches effectives de commercialisation ; à défaut, les charges afférentes pourront être remises en cause.
Pour les conseils et avocats
Cette décision offre un argument de contestation utile lorsque l’administration fonde son évaluation sur des références imprécises ou non documentées. Elle confirme que la charge de la preuve du montant du loyer normal pèse bien sur l’administration, et que cette preuve doit être étayée par des éléments précis et circonstanciés.
Toutefois, elle rappelle aussi que le contribuable ne peut se prévaloir de cette exigence probatoire que s’il a lui-même une position cohérente : ici, c’est l’évaluation spontanément admise par la société qui a été retenue, ce qui limite l’ampleur de la victoire obtenue.
