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BAUX COMMERCIAUX
Taxe foncière et indemnité d'occupation : précision sur la valeur locative
29 janvier 2026
5 min de lecture
La Cour de cassation précise que le transfert contractuel de la taxe foncière au locataire doit être pris en compte pour diminuer la valeur locative servant de base à l'indemnité d'occupation statutaire. Cette décision clarifie l'application des critères de détermination de la valeur locative dans un contexte spécifique.
Les faits de l'espèce
La société Decathlon France était locataire de locaux commerciaux appartenant à la SCPI Epargne foncière. Suite à un congé avec offre de renouvellement délivré par la bailleresse, la locataire avait accepté le principe du renouvellement mais contesté le prix proposé. Le
26 septembre 2017
, Decathlon a exercé son droit d'option en précisant qu'elle libérerait les locaux le 30 novembre 2017. Elle a ensuite assigné la bailleresse pour obtenir la fixation de l'indemnité d'occupation due entre le 1er juillet 2015 et le 30 novembre 2017 à la valeur locative, ainsi que la restitution des sommes trop versées. Le bail prévoyait expressément que
le locataire rembourse au bailleur la taxe foncière
, charge qui incombe normalement au propriétaire.
Complément au droit
Cette décision complète la jurisprudence existante en précisant que les clauses de transfert de taxe foncière doivent être prises en compte dans le calcul de l'indemnité d'occupation statutaire, sans remettre en cause les principes établis.
L'état du droit avant cette décision
Textes applicables
Article L. 145-33 du Code de commerce (critères de détermination de la valeur locative)
Article L. 145-57 du Code de commerce (indemnité d'occupation)
Article R. 145-8 du Code de commerce (facteurs de diminution de la valeur locative)
Jurisprudence antérieure
Cass. 3e civ., 5 février 2003, n° 01-16.882 : nature statutaire de l'indemnité d'occupation
Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707 : substitution rétroactive au loyer
Avant cette décision, la jurisprudence avait établi que l'indemnité d'occupation due par le locataire ayant exercé son droit d'option trouve son fondement dans l'article L. 145-57 du Code de commerce et doit être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l'article L. 145-33. Il était également acquis que les obligations normalement incombant au bailleur et transférées au locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative (art. R. 145-8). Cependant, l'application spécifique de ce principe au transfert de taxe foncière dans le cadre de l'indemnité d'occupation statutaire n'avait pas fait l'objet d'une clarification jurisprudentielle explicite.
La procédure
La cour d'appel de Grenoble, dans son arrêt du 21 mars 2024, avait condamné la bailleresse à verser une certaine somme à la locataire au titre du compte entre les parties. Cependant, elle avait fixé la valeur locative
sans tenir
compte de la clause de transfert de taxe foncière
pour la minorer. La cour d'appel avait considéré que l'indemnité
d'occupation devait intégrer la charge de la taxe foncière en raison de son fondement statutaire. Decathlon France a formé un pourvoi en cassation, soutenant que ce transfert de charge devait conduire à une diminution de la valeur locative.
La question juridique posée
La question centrale portait sur
l'impact du transfert contractuel de la taxe foncière sur le calcul de l'indemnité
d'occupation statutaire
. Plus précisément, il fallait déterminer si une clause de bail mettant à la charge du locataire le
paiement de la taxe foncière, obligation incombant normalement au bailleur, doit conduire à minorer la valeur locative servant de base au calcul de cette indemnité d'occupation. Cette interrogation s'inscrivait dans l'application des
articles L. 145-33 et R. 145-8 du Code de commerce
relatifs aux critères de détermination de la valeur locative.
La solution de la Cour
La Cour de cassation
casse partiellement
l'arrêt de la cour d'appel de Grenoble. Elle rappelle d'abord les principes établis : l'indemnité d'occupation trouve son origine dans l'
article L. 145-57 du Code de commerce
et doit être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l'article L. 145-33. La Cour précise ensuite le principe directeur :
"Si
le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l'indemnité d'occupation statutaire."
En l'espèce, la cour d'appel ayant fixé la valeur locative sans tenir compte de cette clause
exorbitante, elle a violé les textes applicables.
L'apport de la décision
Cette décision
complète utilement
la jurisprudence existante sur plusieurs points. D'abord, elle confirme l'application du principe général de l'
article R. 145-8 du Code de commerce
au cas spécifique du transfert de taxe foncière dans le cadre de l'indemnité d'occupation statutaire. Ensuite, elle précise que
la nature statutaire de l'indemnité d'occupation
n'empêche pas
la prise en compte des facteurs de diminution de la valeur locative. Enfin, elle clarifie que le transfert
de taxe foncière "sans contrepartie" doit être analysé comme une charge exorbitante justifiant une minoration de la valeur locative. Cette solution assure une
cohérence
entre le régime de la révision/renouvellement des baux commerciaux et celui de l'indemnité d'occupation.
Les implications pratiques
Pour les
praticiens du droit immobilier
, cette décision impose une vigilance particulière lors de l'évaluation des indemnités d'occupation. Il convient désormais de systématiquement analyser les clauses de transfert de charges, notamment la taxe foncière, pour ajuster le calcul de la valeur locative. Les
experts immobiliers
devront intégrer ce facteur de minoration dans leurs évaluations. Pour les
bailleurs
, cette jurisprudence peut inciter à prévoir des contreparties aux transferts de charges pour éviter l'application automatique de cette minoration. Les
locataires
disposent quant à eux d'un argument supplémentaire pour contester les indemnités d'occupation calculées sans tenir compte de ces transferts de charges. Cette solution renforce l'équité contractuelle en évitant que le bailleur cumule les avantages du transfert de charges et d'une indemnité d'occupation calculée sans en tenir compte.
L'enseignement de l'arrêt
Le transfert de taxe foncière sans contrepartie diminue la valeur locative servant au calcul de l'indemnité d'occupation
La nature statutaire de l'indemnité d'occupation n'empêche pas l'application des facteurs de minoration de l'article R. 145-8
Les experts doivent systématiquement intégrer les clauses de transfert de charges dans leurs évaluations
Avertissement :
Cet article a une vocation d'information générale et ne saurait constituer un avis juridique personnalisé. Chaque situation étant unique, nous vous invitons à consulter un avocat pour obtenir des conseils adaptés à votre cas particulier.
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