JEM-AVOCAT fait annuler la cession d'un hôtel pour fraude et obtient la condamnation du Notaire à verser 1300 000 euros à l'acquéreur.

CONTEXTE DE LA DÉCISION

Notre client a sollicité le cabinet JEM-AVOCAT après avoir découvert plusieurs vices dissimulés par les vendeurs de l'Hôtel Saint-Michel Baie. Cette affaire démontre notre détermination à ne rien lâcher, jusqu'à l'obtention du résultat escompté par nos clients !

En effet, il est apparu que l'hôtel avait fait l'objet d'un avis défavorable par la commission de sécurité, et que de nombreux travaux étaient nécessaires pour mettre le local aux normes. 

Alors que les vendeurs reprochaient à notre client de connaître ces informations pour avoir visité l'hôtel, nos Avocats ont considéré que les vendeurs avaient sciemment dissimulé des informations à notre client, mais surtout, que le Notaire, rédacteur unique de l'acte de cession, n'avait pas attiré l'attention du vendeur sur certains éléments essentiels de vente. 

N.B.: Il est fortement conseillé, lors de l'achat d'un hôtel ou d'un restaurant, de procéder à un audit juridique, pour s'assurer que l'exploitation de l'activité ne sera pas empêchée. Il est en effet d'usage, pour nos Avocats, de procéder à un audit juridique, et de solliciter un nombre conséquent de pièces au vendeur pour s'assurer de la consistance du fonds de commerce acheté. Il en va ainsi du bail commercial, des diagnostics, de l'origine de propriété, de la capacité des vendeurs, mais également, de la conformité du local aux normes handicapées, aux normes de sécurité, et de salubrité.

En l'espèce, le vendeur avait cru pouvoir faire confiance au Notaire... à tort. 

En effet, les vendeurs avaient dissimulé le registre de sécurité de la société, et il est apparu que le Notaire n'avait pas jugé utile de le réclamer ou, à minima, d'alerter les acheteurs sur l'absence de celui-ci. 

S'agissant d'un élément essentiel pour informer le repreneur, et dont les informations peuvent avoir un impact sur le consentement de l'acquéreur, nos Avocats ont considéré que la dissimulation de cet élément constituait une réticence dolosive et ont poursuivi le vendeur en annulation de la vente.

Cependant, le vendeur n'ayant pas la capacité de rembourser la somme, nos Avocats se sont ensuite également retournés contre le Notaire en raison d'un manquement à son obligation de conseil et de mise en garde.

Si le Tribunal de commerce de Coutances, et la Cour d'appel, avaient procédé, sans la moindre hésitation, à l'annulation de la cession du fonds de commerce, et à la condamnation des vendeurs à indemniser les acheteurs de l'ensemble de leurs préjudices, le Tribunal Judiciaire de Saint-Malo avait, pour sa part, refusé de condamner le notaire. 

Cette décision du Tribunal Judiciaire de Saint-Malo nous paraissait particulièrement contestable, tant sur l'appréciation factuelle que sur un plan juridique. En effet, le Tribunal considérait, entre autres, que le Notaire avait pu s'exonérer de toute responsabilité après avoir relevé que le Notaire avait inséré une clause stipulant que "l'acquéreur renonce à tout recours à l'encontre du Notaire" au motif qu'il avait informé de la possibilité de réaliser un diagnostic.

Cela nous paraissait surréaliste. En effet, le Notaire n'est pas simplement tenu de rédiger les actes de cession, mais comme les Avocats, de s'assurer de l'efficacité des actes qu'il rédige. 

Encore plus, à notre sens, lorsqu'un Notaire est rédacteur unique, et qu'il conseille donc les deux parties. 

Nous ne pouvions donc pas accepter cette décision, et en rester là, encore moins dans la mesure où nos Avocats procèdent systématiquement à une vérification de ces éléments avant de signer la vente.

Cette jurisprudence était donc dangereuse pour tous les acquéreurs, puisqu'à suivre la jurisprudence du Tribunal, il suffirait aux Notaires d'insérer des clauses de décharge de responsabilité dans  leurs actes pour s'éviter toute recherche et tout travail. 

On sait d'ailleurs parfaitement que les parties à un acte de cession ne relisent pas, ou très peu, l'intégralité des clauses de l'acte... C'est donc au conseil (notaire ou avocat) de faire ces diligences. Diligences pour lesquelles il est d'ailleurs payé.

Nous avons donc, sans délai, interjeté appel de la décision, en démontrant, méticuleusement, les différentes fautes du notaire, tout au long de la cession, et les manquements à ses obligations, notamment celle de vérifier  les éléments qui peuvent avoir une influence sur le consentement de l'acquéreur.

Et nous avions vu juste !

La Cour d'appel de Rennes a infirmé, dans son intégralité la décision du Tribunal Judiciaire de Saint Malo, et repris l'intégralité du raisonnement de nos Avocats en jugeant que le Notaire avait manifestement manqué à ses obligations d'information et de mise en garde, en s'abstenant de solliciter le registre de sécurité, lequel aurait pu éviter aux acquéreurs de faire l'acquisition du fonds de commerce.

RÉSULTATS OBTENUS

Compte tenu de ce qui précède et des arguments avancés par le cabinet, notre client a pu obtenir l'annulation de la cession. de l'hôtel, et le remboursement, par le Notaire :

• De l'intégralité du prix de vente à hauteur de 1300 000 euros ;
• Des frais et émoluments du Notaire pour rédiger les actes ,
• Des dépens de première instance et d'appel ;
• Du remboursement d'une partie des frais d'Avocats à hauteur de 6 000 euros.

Vous avez été trompé lors de l'acquisition d'un fonds de commerce, d'une société ou d'un bien, n'hésitez pas à solliciter nos Avocats pour étudier votre dossier.